Opleveringsperikelen bij einde huurovereenkomst

Na het eindigen van een huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer ter beschikking aan de verhuurder stellen, meestal in dezelfde staat als waarin het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst is aanvaard. Wat nu onder dezelfde staat wordt verstaan, dat is volgens de praktijk onduidelijk. Dat dit tot geschillen leidt tonen twee recente uitspraken van de kantonrechter aan.

Detentie

In een kwestie die heeft gespeeld bij de kantonrechter van de rechtbank Limburg heeft de huurder de huurovereenkomst per 1 maart 2017 opgezegd. Naast het feit dat de huurder een enkele huurtermijn onbetaald heeft gelaten is hij ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst gedetineerd Hierdoor heeft geen eindopname van het gehuurde plaatsgevonden en zijn de sleutels niet aan verhuurder overgedragen.

Gebruikersvergoeding

Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder verplicht om het gehuurde na einde van de huurovereenkomst ter beschikking van de verhuurder te stellen. In artikel 7:225 lid 1 BW is bepaald dat als de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij gehuurde mist, een vergoeding van de huurder kan vorderen gelijk aan de huurprijs.

Inbreuk eigendomsrecht

In dit geval kwam vast te staan dat de woning door de huurder niet is ontruimd en dat hij nog steeds de beschikking heeft over de sleutels van het gehuurde. Dit betekent volgens de kantonrechter dat een (voormalig) huurder nog steeds de mogelijkheid heeft om na afloop van de huurovereenkomst zich de toegang te verschaffen en de woning te gebruiken. Het zich voorbehouden van deze mogelijkheid leidt dan ook tot een inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurder. De huurder heeft na het einde van de huurovereenkomst de woning onrechtmatig onder zich gehouden, zodat de verhuurder terecht aanspraak maakt op de gevorderde gebruikersvergoeding van artikel 7:225 lid 1 BW.

Ontruiming

De (voormalig) huurder moet een gebruikersvergoeding van € 688,53 voor iedere maand of gedeelte van een maand aan de verhuurder moet betalen zolang hij in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde. De verhuurder heeft overigens ook ontruiming van het gehuurde gevorderd, hetgeen door de kantonrechter is toegewezen. Hoewel het vonnis hierover niets vermeld, kan worden aangenomen dat de verhuurder inmiddels de deurwaarder de opdracht heeft gegeven om over te gaan tot ontruiming. Of de gewezen huurder nog steeds gedetineerd is en dus geen uitvoering kan geven aan de ontruiming, dat blijft onduidelijk.

Schade bij oplevering

Bij een kwestie waarover de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland zich onlangs heeft gebogen is sprake van schade. De verhuurder wil kosten in rekening brengen aan de huurder die, volgens de verhuurder, niet heeft meegewerkt aan de oplevering van het gehuurde en het niet in goede staat heeft achtergelaten.

7:218 BW en Algemene Bepalingen

Artikel 7:218 BW bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Van belang in deze zaak is dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing zijn verklaard. Artikel 2.1 algemene bepalingen stelt dat de huurder het gehuurde heeft aanvaard in goede staat, zonder gebreken en goed onderhouden. Daarnaast bepaalt artikel 2.4 algemene bepalingen dat de huurder aan de oplevering dient mee te werken.

Huurwoning verlaten

In dit geval heeft de verhuurder de huurder verzocht om mee te werken aan de oplevering van de woning. De huurder heeft echter om haar moverende redenen te kennen gegeven daaraan niet te zullen meewerken en heeft vervolgens de woning verlaten zonder adresgegevens achter te laten.

Opleveringsrapport makelaar

Het gehuurde is volledig gemeubileerd en ingericht en verkeerde in goede staat bij het begin van de huurovereenkomst. Naast een kale huurprijs heeft de huurder een vergoeding van € 50,– voor het gebruik van de meubels en de inventaris en € 150,– als voorschot op gas, water en elektriciteitskosten betaald. Omdat de huurder zonder een adres achter te laten is vertrokken, heeft de verhuurder de makelaar gevraagd om een opleveringsrapport op te maken. Op basis van dit rapport is de verhuurder tot de conclusie gekomen dat de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder. De tuin blijk slecht onderhouden en het huis is vervuild. Kortom, de huurder heeft het gehuurde niet in dezelfde staat achtergelaten als de staat waarin zij het gehuurde in gebruik heeft gekregen.

Vies beddengoed en gaten in de muur

De kantonrechter overweegt dat het besluit van huurder om niet persoonlijk aanwezig te zijn bij de oplevering, haar niet ontslaat van de verplichting om aan de oplevering mee te werken. Het ligt op de weg van de huurder om met een tegenvoorstel te komen om tot oplevering over te gaan. Zo heeft zij een andere persoon kunnen aanwijzen om namens haar bij de oplevering aanwezig te zijn. Dat heeft zij nagelaten en dat komt voor haar risico. Gelet op artikel 2.4 van de algemene bepalingen wordt van de bevindingen van de makelaar in het opleveringsrapport uitgegaan, behoudens tegenbewijs door de huurder. In dat verband wijst de kantonrechter erop dat de huurder tijdens de comparitie heeft verklaard dat zij het gehuurde onverhoeds heeft verlaten. Ook heeft zij erkend dat zij het beddengoed en de handdoeken niet heeft gewassen, en de gaten in de muur niet heeft dichtgemaakt. In combinatie met artikel 7:218 BW en de Algemene Bepalingen overweegt de kantonrechter alle schade aan het gehuurde vermoed wordt door toedoen van de huurder te zijn ontstaan.

Vergoeding herstelwerkzaamheden

De (voormalig) huurder wordt vervolgens veroordeeld om de verschillende kosten die verhuurder heeft moeten maken voor herstel van het gehuurde te vergoeden.

Einde huurovereenkomst

Bij het eindigen van de huurovereenkomst moet de huurder bij de oplevering aanwezig zijn. De verhuurder kan mogelijk aanspraak maken op een gebruiksvergoeding, zolang de sleutels van het gehuurde niet door de huurder zijn overhandigd. Ook loopt een huurder die niet bij de oplevering aanwezig is het risico dat bij schade aan het gehuurde, de herstelkosten voor zijn rekening komen. Vanwege het bewijsvermoeden dat het gehuurde in onbeschadigde staat aan de huurder ter beschikking is gesteld, zal de huurder bij schade moeten bewijzen dat hij die schade niet heeft veroorzaakt.

Heeft u vragen over opleveringsperikelen bij het einde van een huurovereenkomst, neem dan contact op met onze specialisten huurrecht.