Oplevering van verloederde huurwoning: wie betaalt de rekening?

Het is van groot belang dat u als verhuurder van woonruimte laat vastleggen in welke staat het gehuurde zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevindt. Dat wordt maar weer eens duidelijk uit een recente uitspraak van de Rechtbank Overijssel.

Wat was er aan de hand?

De huurders in kwestie hebben de huur van hun appartement opgezegd. Bij de oplevering van de woonruimte zijn niet alleen een aantal beschadigingen geconstateerd (onder meer aan de keuken en de deuren), ook was de woning ernstig vervuild. De totale schade van de verhuurder zou ruim € 13.000,00 bedragen. Deze wil hij vergoed zien. De huurders zeggen daarvoor niet verantwoordelijk te zijn, omdat de schades en de vervuiling al bij de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig zouden zijn geweest.

Probleem: geen inspectierapport bij aanvang

De huurders zijn verplicht om het appartement op te leveren in de staat zoals die was bij de aanvang van de huurovereenkomst. In dit geval was echter niet vastgelegd in welke staat het gehuurde zich bij het begin van de huurovereenkomst bevond. Er kon dus niet worden vastgesteld of de schades en de vervuiling al aanwezig waren op het moment dat de huurders het appartement in gebruik hebben genomen of dat deze tijdens de huurovereenkomst waren ontstaan.

Bescherming huurders door wettelijk vermoeden

Als er bij het begin van de huur geen beschrijving van de staat van het gehuurde is gemaakt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij de oplevering. Dat volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW. Dit is een wettelijk vermoeden. Als de verhuurder meent dat de staat waarin het gehuurde wordt opgeleverd, verschilt van de staat zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was, zal hij dat moeten bewijzen. De verhuurder zal dus moeten bewijzen dat de bij oplevering geconstateerde schades en vervuiling nog niet aanwezig waren bij het begin van de huur.

Oordeel: huurders niet verantwoordelijk voor schade, wel voor vervuiling

De Rechtbank Overijssel heeft geoordeeld dat de huurders niet verantwoordelijk zijn voor de geconstateerde beschadigingen. De verhuurder heeft dus niet kunnen bewijzen dat deze beschadigingen nog niet aanwezig waren bij het begin van de huurovereenkomst. Slechts de kosten voor een gebroken raam – waarvan de huurders hadden toegegeven dat deze kort voor de oplevering kapot was gegaan – worden toegewezen. De kosten voor het schoonmaken van het appartement zijn wel toegewezen. Niet omdat kon worden aangetoond dat de vervuiling tijdens de huurovereenkomst was ontstaan, maar omdat in de huurovereenkomst expliciet was bepaald dat het appartement ‘behoorlijk schoongemaakt’ moest worden opgeleverd. Als die bepaling niet in de huurovereenkomst was opgenomen, was het nog maar de vraag geweest of die kosten voor vergoeding in aanmerking zouden komen. Omdat het appartement door de noodzakelijke schoonmaak niet meteen weer verhuurd kon worden, moeten de huurders daarnaast een maand extra huur betalen. Van de gevorderde vergoeding van € 13.000,00 wordt uiteindelijk ruim € 3.300,00 toegewezen.

Wat betekent dit voor u als verhuurder?

Zorg dat u als verhuurder een inspectierapport opstelt of laat opstellen van de staat waarin het gehuurde ter beschikking wordt gesteld. Als u dat niet doet, loopt u het risico dat u opdraait voor beschadigingen die tijdens de huurovereenkomst door de huurder zijn veroorzaakt. Weliswaar kan op andere manieren worden aangetoond in welke staat het gehuurde wordt opgeleverd (bijvoorbeeld door foto’s of verklaringen van voormalige huurders), maar dat zal lang niet altijd lukken. Met een inspectierapport – waar ook de huurder voor tekent – staat u als verhuurder wat dat betreft een stuk sterker.

De uitspraak van de Rechtbank Overijssel is hier te vinden.

Indien u vragen heeft over dit artikel, dan kunt u uiteraard contact opnemen met één van onze specialisten.