Moet de gemeente als verhuurder rekening houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur?

In een recent gepubliceerd arrest van het hof Den Haag speelde deze vraag toen de huurder stelde dat de gemeente Rotterdam de algemene beginselen van behoorlijk bestuur had geschonden.

Afwijkend verhuurd oppervlak

Sinds 15 december 2009 huurde de huurder een bedrijfsruimte (een voormalig schoolgebouw) van de gemeente Rotterdam ter grootte van 3.513 m². Diverse personen van de huurder hebben voor het sluiten van de huurovereenkomst het gehuurde bezocht. Uit een NEN-meting in 2014 bleek dat het gehuurde niet 3.513 m² bedraagt, maar 3.103 m².

Huurgeschil

De huurder stelt dat zij een deel van de huur onverschuldigd heeft betaald, omdat zij huur heeft betaald voor een oppervlakte van 3.513 m² maar in werkelijkheid 3.103 m² heeft gehuurd.

De huurder vorderde in eerste aanleg dat de gemeente werd veroordeeld tot het terugbetalen van dit bedrag althans dat dit bedrag zou worden verrekend met de openstaande huur. De gemeente vorderde in eerste aanleg op haar beurt betaling van de achterstallige huur, en de gebruiksvergoeding voor het gebruik van het gehuurde tot het moment waarop deze is ontruimd. De ontruiming vond plaats in december 2016.

Oordeel eerste aanleg

In eerste aanleg is de vordering van huurder afgewezen, omdat de huurprijs volgens de kantonrechter – kort gezegd – niet was gebaseerd op het aantal vierkante meters. De vorderingen van de gemeente in eerste aanleg zijn toegewezen.

Gebrek?

De huurder gaat in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter. De huurder stelt dat aan haar minder vierkante meters ter beschikking zijn gesteld dan was overeengekomen. Dit is volgens de huurder een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, en daarom vordert zij een vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW.

Het hof stelt dat het ter beschikking stellen van minder vierkante meters dan is overeengekomen, geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Het gaat volgens het hof namelijk niet om een staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten.

Ook heeft de gemeente geen wanprestatie gepleegd, omdat de huurovereenkomst zag op de huur van het betreffende schoolgebouw, en niet het op het overeengekomen aantal vierkante meters.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Verder stelt de huurder zich op het standpunt dat de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, omdat zij in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Zij stelt dat de gemeente bij de vorige huurders een veel lagere huurprijs heeft gehanteerd. Het hof volgt de huurder niet in haar stelling.

De rechtsverhouding tussen de gemeente en de huurder is privaatrechtelijk van aard. In beginsel geldt dan voor partijen contractsvrijheid, maar die contractsvrijheid is niet onbeperkt.

Op grond van artikel 3:14 BW dient de gemeente als publiekrechtelijke rechtspersoon bij het doen van een bod tot verhuur de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht te nemen. Dit betekent dat de burgerlijke rechter het overheidshandelen niet alleen aan privaatrechtelijke normen, maar tevens de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moet toetsen.

Volgens het hof brengt de contractsvrijheid met zich dat de gemeente een hogere huur in rekening mag brengen dan de kostprijs van het gehuurde. Ook mag de gemeente verschillende huurprijzen in rekening brengen. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is volgens het hof slechts sprake, als zonder objectieve en gerechtvaardigde gronden gelijke gevallen niet gelijk worden behandeld. Het hof overweegt dat in dit geval het gelijkheidsbeginsel niet is geschonden.

Waar moet u als gemeente opletten?

Bij het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en een derde geldt in beginsel contractsvrijheid. Deze contractsvrijheid is echter niet onbeperkt. U dient als gemeente de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht (o.a. de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) in acht te nemen. In een civiele procedure kan een beroep worden gedaan op schending van een van die beginselen.

Heeft u vragen of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voldoende in acht zijn of worden genomen, neem dan contact met ons op.