Kwalificatie overeenkomst

Huur

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Pacht

Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

Verschillen kwalificatie

Pacht kan uitsluitend een onroerende zaak betreffen. Ook onzelfstandige onderdelen van een onroerende zaak kunnen voorwerp van pacht zijn. Daarbij kan gedacht worden aan een gedeelte van een stalruimte. Voor de huurovereenkomst geldt dat ook roerende zaken kunnen worden verhuurd. Daarnaast geldt dat voor pacht sprake moet zijn van de uitoefening van de landbouw. Bij pacht is dus sprake van een bedrijfsmatig gebruik.

Casus

In dit geval hebben partijen een overeenkomst voor het vleesvarkensbedrijf gesloten. Hiervoor worden de vleesvarkens in de vleesvarkensstallen gehouden tegen een vergoeding van € 1.530,- (incl. btw) per maand. Deze vergoeding omvat volgens artikel 2 D van de overeenkomst onder meer ‘een vergoeding voor gebruik van het onroerend goed en inventaris en machines en alle kosten die drukken op de onroerende zaak waarin de varkens worden gehouden’. De overeenkomst is aangegaan voor twee jaar, maar is al op 17 juni 2008 geëindigd doordat er een brand is ontstaan. Hierdoor is de varkensstal verloren gegaan en zijn er 1300 varkens om het leven gekomen.

Schadevergoeding

Volgens de gebruiker van de stal is een gebrek in een voervijzel in de varkensstal de oorzaak geweest van de brand. Een voervijzel is een apparaat dat wordt gebruikt bij het automatisch toedienen van voer. Volgens de gebruiker valt de voervijzel onder de machines zoals vermeld in artikel 2D van de overeenkomst. De gebruiker stel dat hij een huurovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar. De gebruiker vordert schadevergoeding van de eigenaar op grond van artikel 7:208 BW.

Pachtovereenkomst

De gebruiker  heeft de zaak bij de kantonrechter aangebracht  aangezien partijen ervan uit zijn gegaan dat sprake was van een huurovereenkomst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de overeenkomst als pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd. De overeenkomst voldoet namelijk aan de definitie van pacht. De kantonrechter heeft vervolgens de gebruiker in de gelegenheid gesteld door middel van een bewijsopdracht om aan de hand van de voor de pacht geldende regels te bewijzen dat er inderdaad sprake was van een gebrek in de voervijzel, dat de verpachter dit gebrek kende of behoorde te kennen en dat de schade is veroorzaakt door het gebrek. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gebruiker niet is geslaagd in de bewijsopdracht. De vordering van de gebruiker is afgewezen.

Hoger beroep

De gebruiker gaat in hoger beroep en richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de pachtkamer bevoegd zou zijn om kennis te nemen van het geschil. Volgens hem moeten de regels van het huurrecht van toepassing zijn omdat beide partijen ervan uit zijn gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst.

Het hof is het daar niet mee eens. De overeenkomst beantwoordt in dit geval aan de definitie van de pachtovereenkomst. Wanneer een overeenkomst aan de kwalificatie van pacht voldoet, is de wettelijke regeling van pacht van toepassing ook indien partijen de toepasselijkheid daarvan niet hebben gewenst.

Conclusie

Hoe partijen de overeenkomst benoemen is niet relevant. Indien de overeenkomst aan de kwalificatie van pacht voldoet, dan is die wettelijke regeling ook van toepassing. Let dus goed op of er sprake is van een huurovereenkomst of pachtovereenkomst.

Klik hier voor de uitspraak.

Indien u vragen heeft over de kwalificatie van uw overeenkomst, neem dan contact op met één van onze specialisten.