Huurder betaalt de huur niet: mag de verhuurder de sloten vervangen?

Als een van uw huurders de huur niet volledig betaalt, mag u als verhuurder in beginsel uw verplichtingen uit de huurovereenkomst opschorten. Maar: hoe ver reikt dat recht tot opschorting? Mag u de huurder zelfs de toegang tot uw huurpand ontzeggen, of gaat dat te ver?

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zag zich recent voor deze vraag gesteld. De huurder, de exploitant van een garagebedrijf, huurt een bedrijfsruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Als per eind 2014 een huurachterstand bestaat, ontzegt de verhuurder de huurder de toegang tot het gehuurde en hij laat zelfs de sloten van de gehuurde bedrijfsruimte vervangen.

Verhuurder maakt aanspraak op huurbetaling

De huurder wordt maanden later, in september 2015, door de verhuurder in de gelegenheid gesteld om de gehuurde bedrijfsruimte te ontruimen. Na de ontruiming is het geschil echter nog niet opgelost. De verhuurder meent dat hij nog recht heeft op de onbetaald gelaten huur (plus de contractuele boeterente en de buitenrechtelijke incassokosten). Hij vordert de huur niet alleen over de periode tot eind 2014, maar ook over de daaropvolgende periode toen de huurder –toen de sloten door de verhuurder waren vervangen- geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde.

Verhuurder mag opschorten…

De verhuurder wordt in eerste aanleg door de kantonrechter nagenoeg volledig in het gelijk gesteld, maar het Gerechtshof maakt korte metten met de uitspraak van de kantonrechter. Het Gerechtshof stelt daarbij voorop dat de verhuurder op zichzelf bevoegd was tot opschorting van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, aangezien de huurder – zonder geoorloofde reden – huurpenningen onbetaald liet.

… maar niet onbeperkt

De verhuurder was echter niet bevoegd om zijn kernverplichting, de huurder het huurgenot te verschaffen, op te schorten door de sloten van het gehuurde te vervangen. Dit komt er namelijk op neer dat de huurverhouding eenzijdig – in dit geval: tijdelijk – wordt stopgezet. Dat is, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet toegestaan. Als de verhuurder maatregelen had willen nemen omdat de huurder zijn huur niet betaalde, had de verhuurder de huurovereenkomst moeten opzeggen of ontbinden (uiteraard met inachtneming van de daarvoor geldende wettelijke vereisten) en zo nodig daarvoor een gerechtelijke procedure moeten starten.

Niet de huurder is tekortgeschoten, maar verhuurder

Omdat de verhuurder de huurder de toegang tot de gehuurde bedrijfsruimte ten onrechte had ontzegd, is het de verhuurder die is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en niet de huurder. Dat gaf de huurder juist het recht om zijn verplichting tot het betalen van de huur op te schorten. Dat de huurder zich niet expliciet op opschorting had beroepen, maakt volgens het Gerechtshof in dit geval niet uit.

Huur tot eind 2014 wel verschuldigd, daarna niet meer

Het Gerechtshof komt tot de conclusie dat de huurder wel de huurachterstand tot eind 2014 moet betalen (plus de contractuele boeterente en buitengerechtelijke kosten), maar dat hij niet ook de huur hoeft te betalen over de periode dat hem geen huurgenot is verschaft. Waar de kantonrechter de huurder nog had veroordeeld tot betaling van ruim € 17.000,00, wordt dat in hoger beroep teruggebracht naar circa € 8.500,00.

Waar moet u rekening mee houden?

Deze zaak laat zien dat u als verhuurder wel verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst mag opschorten als uw huurder de huur – ongeoorloofd – niet betaalt, maar dat u er in dat geval niet voor kunt kiezen om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen. Dat gaat te ver. U zult daarvoor de huurovereenkomst moeten opzeggen of ontbinden, en zo nodig daarop vooruitlopend een kort geding moeten starten om tot ontruiming van het gehuurde te komen. U mag niet voor eigen rechter spelen, zeker niet als daarmee afbreuk wordt gedaan aan de wettelijke bescherming die huurders genieten.

Het valt overigens op dat het Gerechtshof overweegt dat het niet is toegestaan om de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, mede omdat de huurovereenkomst in die mogelijkheid niet voorziet. U kunt er echter van uitgaan dat dit ook niet is toegestaan als die mogelijkheid wel in de huurovereenkomst zou zijn opgenomen. Daarmee zou namelijk evenzeer afbreuk worden gedaan aan de wettelijke huurbescherming en die huurbescherming kan in beginsel niet worden ‘weggecontracteerd’.

Heeft u vragen over dit onderwerp of heeft u advies nodig op het gebied van verkrijgende verjaring of opstalrechten? Neemt u dan contact op met een van onze deskundigen op het gebied van Huurrecht.

Het arrest van het Gerechtshof kunt u hier vinden.

Meer informatie over het opzeggen van uw huurovereenkomst als huurder of verhuurder? Doe de huurcheck.