Zorgplicht huurder voor omgeving gehuurde

Is de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een schuurtje dat geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde in strijd met goed huurderschap? Over deze vraag boog het Hof ’s-Hertogenbosch zich onlangs.

Hennepkwekerij

Sinds 1991 huurden gedaagden een woning van de woningstichting. Op de grond achter het gehuurde, welke grond eigendom van de gemeente Weert is en geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde, hebben gedaagden een schuur gebouwd. In 2014 heeft de politie een hennepkwekerij met 257 planten aangetroffen in de schuur. Daarop heeft de woningstichting aan gedaagden meegedeeld dat zij zich niet als goed huurder hebben gedragen door op het gehuurde hennep te telen en hebben zij gedaagden in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

Aftappen stroom en stankoverlast

Gedaagden zijn hiertoe niet overgegaan, waarop de woningstichting een procedure is gestart waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van de stichting afgewezen. De kantonrechter overwoog dat de schuur geen onderdeel uitmaakte van het gehuurde en dat er vanuit het gehuurde geen stroom was afgetapt voor de schuur. Daarnaast had de stichting haar stelling dat sprake was van stankoverlast, niet dan wel in onvoldoende mate onderbouwd. Er was derhalve geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de zijde van gedaagden.

De uitspraak van de kantonrechter is opmerkelijk aangezien de Hoge Raad al in 1988 heeft uitgemaakt (HR 29-1-1988, NJ 1988/872, ECLI:NL:HR:AD0174) dat een huurder zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder dient te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan. Aangezien de woningstichting in hoger beroep is gegaan mocht het Hof zich vervolgens over de kwestie buigen.

Zorgplicht voor omgeving van het gehuurde

Anders dan de kantonrechter, oordeelde het Hof dat het feit dat de hennepkwekerij niet werd geëxploiteerd op of in het gehuurde, er niet aan in de weg staat dat de exploitatie van de hennepkwekerij in de schuur strijd kan opleveren met de verplichtingen van gedaagde om zich als goed huurders te gedragen. Het Hof stelt daarbij voorop dat de verplichtingen van de huurder om zich als goed huurder te gedragen, niet alleen een zorgplicht met zich brengt voor het gehuurde zelf, maar ook een zorgplicht voor de omgeving als het gaat om huur van woon- en bedrijfsruimte.

Toegang via gehuurde

In dit geval stond vast dat de schuur rechtstreeks aansluit op het gehuurde perceel en ook alleen via het gehuurde te bereiken was. De aan- en afvoer van de hennep en de overige materialen bestemd voor de hennepkwekerij, konden dan ook alleen via het gehuurde zijn gegaan. Het Hof neemt aan dat gedaagden zich dus niet als goed huurders hebben gedragen door het gehuurde te gebruiken ten dienste van de hennepkwekerij.

Verloedering

Daarnaast oordeelde het Hof dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij illegaal is en het risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van omliggende woningen met zich brengt. Een risico dat zich ook heeft verwezenlijkt, aangezien de politie een inval heeft gedaan in het gehuurde en de daarachter gelegen schuur. Het Hof komt dus tot het oordeel dat gedaagden zich niet hebben gedragen als goed huurders en dus in strijd hebben gehandeld met de bepalingen van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW.

Woonbelang

Het Hof diende vervolgens te beoordelen of de tekortkoming in dit geval de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Ten aanzien van het woonbelang van gedaagden hebben laatstgenoemden in dat kader aangevoerd dat zij op leeftijd zijn en medische problemen hebben. Ontbinding van de huurovereenkomst zou tot gevolg hebben dat zij niet in aanmerking zouden komen voor een andere woning van de stichting of een andere sociale verhuurder en dat gezien hun financiële situatie zij ook niet van een particuliere verhuurder kunnen huren. Daarnaast stellen gedaagden dat zij in de wijk waar zij nu wonen, hun sociale contacten hebben en hun kinderen in de nabijheid wonen.

Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding

Het Hof passeert de verweren van gedaagden en is van oordeel dat het aan gedaagden zelf is om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor hun gezondheid en hun sociale netwerk te voorkomen. Daarnaast is niet gebleken dat het gehuurde specifiek voor gedaagden is aangepast, waardoor zij op deze specifieke woning zijn aangewezen. De ontbinding is weliswaar ingrijpend, maar kan niet de conclusie rechtvaardigen dat het een tekortkoming in dit geval de ontbinding met al haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het Hof ontbindt dan ook de bestaande huurovereenkomst en veroordeelt gedaagden om binnen twee weken na betekening van het arrest de woning te ontruimen.

Conclusie

Het arrest van het Hof past mijns inziens goed in de lijn die de Hoge Raad heeft uitgezet en toont aan dat een huurder zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder dient te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan.

De uitspraak is hier te vinden.

Mocht u naar aanleiding van deze uitspraak nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.