Geweld tegen de bovenbuurman: reden voor ontbinding?

Recent schreven wij over de mogelijkheid van de burgemeester om een tijdelijk huisverbod op te leggen als gevolg van een mishandeling. Uit een recent arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch volgt dat ook een verhuurder onder omstandigheden maatregelen kan nemen als zijn huurder zich gewelddadig opstelt.

Huurder gewelddadig tegen medehuurder

Het ging in die kwestie om een huurder van een Eindhovense woningcorporatie die een – op zijn zachtst gezegd – nogal moeizame relatie onderhield met zijn bovenbuurman, die van dezelfde corporatie huurde. Zo heeft zich in 2015 een voorval voorgedaan tussen de huurder en de bovenbuurman, waarvoor de huurder een taakstraf opgelegd heeft gekregen.

Ontruimen van de huurwoning

De relatie verbetert, ondanks bemoeienissen van de woningcorporatie, niet. In december 2016 maakt de bovenbuurman melding van een nieuw geweldsincident. De huurder wordt daarvoor veroordeeld tot een taakstraf, een gevangenisstraf en betaling aan de bovenbuurman van een schadevergoeding. De woningcorporatie sommeert de huurder om die reden om de woning te ontruimen.

Niet als goed huurder gedragen

De woningcorporatie is van mening dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, omdat hij – nog steeds, ondanks de bemoeienis van de woningcorporatie – overlast veroorzaakt en fysiek geweld gebruikt. De huurder ontruimt de woning niet. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder echter toe: de huurder is in voldoende ernstige mate tekortgeschoten in zijn verplichtingen, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst volgens de kantonrechter gerechtvaardigd is.

Eerst strafprocedure afwachten

De huurder gaat in hoger beroep. Het Gerechtshof overweegt dat als de strafrechtelijke veroordeling in verband met het incident van december 2016 in stand blijft – ook daarvan is de huurder intussen in hoger beroep gegaan – dit in beginsel voldoende grond oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden. Het Gerechtshof acht het daarom wenselijk dat daar eerst uitsluitsel over wordt verkregen, voordat verder op het hoger beroep van de huurder tegen het ontbindings- en ontruimingsvonnis van de kantonrechter wordt beslist. De zaak wordt daarom aangehouden.

Conclusie: strafrechtelijke veroordeling = ernstige tekortkoming?

Hoewel in deze kwestie nog niet definitief op het hoger beroep van de huurder tegen het vonnis van de kantonrechter is beslist, kan uit het arrest wel het een en ander worden afgeleid.

Uit het arrest lijkt te volgen dat een – onherroepelijke – strafrechtelijke veroordeling in verband met het gebruik van geweld tegen een medehuurder, in de regel voldoende zal zijn om een huurovereenkomst te kunnen ontbinden. Het Gerechtshof lijkt daarbij wel bijzonder gewicht toe te kennen aan het feit dat de huurder door de verhuurder meermaals in de gelegenheid is gesteld om zijn gedrag te verbeteren, dus een echte ‘stelregel’ lijkt het niet te zijn.

Een – onherroepelijke – strafrechtelijke veroordeling lijkt in ieder geval wel zwaar te kunnen worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een tekortkoming die voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden. Uiteindelijk zal het, zoals zo vaak, afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval of een dergelijke veroordeling tot ontbinding en ontruiming kan leiden.

Heeft u vragen over het opstellen of het ontbinden van huurovereenkomsten of heeft u bijstand nodig bij ontruimingen? Neemt u dan contact op met een van onze deskundigen op het gebied van Vastgoedrecht.