Geen goed huurderschap bij niet-bewoning?
Woonfraude
Een woningbouwcorporatie verhuurt sinds augustus 1986 een sociale huurwoning aan huurders. Om woonfraude aan te pakken heeft de woningbouwcorporatie vanaf november 2015 huisbezoeken laten afleggen om potentiële woonfraude in kaart te brengen. Bij meerdere huisbezoeken werden huurders niet in het gehuurde aangetroffen. De woningbouwcorporatie heeft de huurders vervolgens per brief medegedeeld dat er meerdere malen is geconstateerd dat de woonruimte niet wordt bewoond, de woningbouwcorporatie dit als wanprestatie kwalificeert en dat zij voornemens is om een gerechtelijke procedure te starten om de huurovereenkomst te ontbinden, dan wel ontruiming van de woning te vorderen.
Verblijf in het buitenland
Navraag bij de buren leerde dat de huurders gemiddeld een paar weken per jaar thuis zijn omdat zij gepensioneerd zijn en de rest van het jaar verblijven in Marokko. Een gesprek met de huurders bevestigde dit. De huurders gaven echter aan dat zij niet op de hoogte waren van de regel dat zij daadwerkelijk in de woning moesten wonen.
Ontruiming
Uiteindelijk heeft de kantonrechter overwogen dat het aannemelijk is geworden dat de huurders een zodanig beperkt gebruik van de sociale huurwoning hebben gemaakt, dat de bodemrechter zou oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, waarbij het belang van de woningbouwcorporatie – namelijk een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen – zwaarder weegt dan die van de huurders die in Marokko over woonruimte beschikken en veel kinderen in Nederland hebben wonen. Het is daarom naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk dat de huurders daadwerkelijk op straat zullen komen te staan. De kantonrechter heeft de huurders vervolgens veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte.
Hoofdverblijf en verplichting tot bewoning
Tegen voornoemd kortgedingvonnis zijn de huurders in hoger beroep gekomen. Het Hof stelt vast dat er voor de huurders geen contractuele verplichting bestaat om hoofdverblijf in de woonruimte te hebben of om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen. Dit staat in ieder geval niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurders op grond van een uitdrukkelijke daartoe strekkende bepaling in de huurovereenkomst of het daarbij behorende huurreglement niet tekortschieten jegens de woningbouwcorporatie.
7:213 BW: goed huurderschap
De woningcorporatie heeft zich echter op het standpunt gesteld dat, doordat de huurders geen hoofdverblijf in de woonruimte hebben en de woonruimte een groot gedeelte van het jaar niet gebruiken, zij zich niet als een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW hebben gedragen. Het gaat namelijk om een sociale huurwoning waarvoor een wachtlijst bestaat, aldus de woningcorporatie. De huurders wisten bij aanvang van de huurovereenkomst dat er een wachtlijst bestaat voor sociale huurwoningen, zodat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de woningcorporatie het recht heeft deze te ontbinden en ontruiming van de woonruimte te vorderen.
Verantwoordelijkheid voor wijze van gebruik van de woning
Het Hof stelt vast dat de woningcorporatie niets heeft gesteld waaruit blijkt dat de huurders de woonruimte niet op zodanige wijze in gebruik hebben dat zij daarvoor de verantwoordelijkheid niet kunnen dragen. De huurders hebben onweersproken gesteld dat bij hun afwezigheid, de kinderen voor de woonruimte zorgen door deze te onderhouden, de post op te halen, de planten water te geven en ervoor te zorgen dat alle betalingen waaronder de maandelijkse huur tijdig worden voldaan. Op basis daarvan neemt het Hof aan dat in het geval van langdurige afwezigheid de huurders wel in staat zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woonruimte te blijven dragen. Er is dus geen sprake van schending van de verplichting tot goed huurderschap op dit punt. Verder stelt het Hof vast dat de huurders al ruim dertig jaar keurig netjes op tijd de huursom betalen en dat er ook geen andere klachten zijn omtrent hun gedrag als huurders.
Geen wetenschap
Weliswaar heeft de woningcorporatie aangetoond dat zij sinds januari 2014 haar beleid ten aanzien van fraudebestrijding ingrijpend heeft gewijzigd en dat dit beleid vanaf dat moment steviger is ingezet, maar zij heeft nagelaten dit bij de bewoners van de sociale huurwoningen middels brieven of pamfletten onder de aandacht te brengen. De huurders hebben zich ook op het standpunt gesteld dat zij geen wetenschap hadden van de regel dat zij daadwerkelijk de woning moesten bewonen.
Geen wanprestatie huurders
Het Hof komt dan ook tot de slotsom dat het voorshands niet aannemelijk is dat de huurders onvoldoende rekening hebben gehouden met het belang van de woningcorporatie en dus ook niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen om zich als goed huurder jegens de woningcorporatie te gedragen. Het vonnis wordt dan ook vernietigd waarbij de woningcorporatie in de ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten.
Klik hier voor de uitspraak.
Woonverplichting
Indien er in de huurovereenkomst een woonverplichting is opgenomen, dan kan bij niet-nakoming daarvan de huurovereenkomst worden ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming van de huurders. Is er echter geen woonverplichting opgenomen in de huurovereenkomst dan hoeven de huurders (onder bepaalde omstandigheden) de woning niet daadwerkelijk te gebruiken.
Overigens is de jurisprudentie op dit gebied niet eenduidig. Zie hier bijvoorbeeld een uitspraak waarin het niet-bewonen van een sociale huurwoning wel werd aangemerkt als niet goed huurderschap.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.