De gevolgen van staatssteun voor grondtransacties met projectontwikkelaars

Op 26 mei 2020 is de conclusie van de advocaat-generaal Drijber gepubliceerd in de zaak tussen Spaansen Holding B.V en de gemeente Harlingen. In deze zaak worden de civielrechtelijke gevolgen van staatsteun nader afgebakend. Het is daarom een zeer relevante zaak voor zowel overheden als projectontwikkelaars, die vaak tegen de vraag aanlopen of staatssteun aan de orde is bij een grondtransactie of een andere vorm van projectontwikkeling. Hoewel de uitspraak van de Hoge Raad er nog niet is, geeft de advocaat-generaal in zijn conclusie wel een aantal praktische tips.

Wat speelde er in deze zaak?

In deze zaak waren de Gemeente en Spaansen in onderhandeling over de koop van een terrein van Spaansen in Harlingen. In 2009 sloten de Gemeente en Spaansen een koopovereenkomst voor het desbetreffende terrein voor een koopprijs van € 8.500.000,-. Afgesproken was dat de Gemeente een bedrag van € 6.500.000,- direct zou voldoen en dat de overige € 2.000.000,- pas zou worden voldaan nadat Spaansen zijn bedrijf had verplaatst of in ieder geval uiterlijk vijf jaar na de juridische levering. In 2011 verzocht Spaansen de Gemeente om het resterende bedrag van € 2.000.000,- versneld te betalen. De Gemeente heeft dit geweigerd. Uit een (nieuwe) taxatie bleek het terrein niet meer dan € 6.250.000,- waard te zijn. Naar aanleiding van het voorgaande is er een procedure gestart, waarin de Gemeente zich op het standpunt stelde dat de koopovereenkomst met Spaansen leidde tot onrechtmatige staatssteun.

De rechtbank en het hof: koopovereenkomst nietig

Zowel de rechtbank als het hof oordeelden dat de koopovereenkomst tussen Spaansen en de Gemeente staatssteun betrof die ten onrechte niet was gemeld. De rechtbank oordeelde tot partiële nietigheid van de koopovereenkomst. Het hof oordeelde daarentegen dat de koopovereenkomst in zijn geheel nietig was.

Tips advocaat-generaal Drijber

Advocaat-generaal Drijber sluit zich aan bij het oordeel van het hof en verwerpt het cassatieberoep van zowel Spaansen als de Gemeente. Vervolgens geeft hij een aantal tips:

1. Staatssteun moet in beginsel gemeld worden bij de Commissie als voldaan is aan de cumulatieve voorwaarden van artikel 107 lid 1 VWEU. De voorwaarden zijn:
   1. Het gaat om een maatregel van de staat of om een maatregel die met staatsmiddelen is bekostigd;
   2. De steun biedt een selectief voordeel aan de begunstigde(n) ervan;
   3. De staatssteun beïnvloedt het handelsverkeer tussen lidstaten ongunstig;
   4. De staatssteun vervalst of dreigt de mededinging op de interne markt te vervalsen.
2. Als de aan- en verkoop van een stuk grond niet marktconform is, kan er sprake zijn van staatssteun.
3. Er is geen sprake van staatssteun als is voldaan aan de minimis-vrijstelling. Dat betekent dat (decentrale) overheden een of meerdere ondernemingen over een periode van drie belastingjaren tot € 200.000,- mogen steunen zonder dat dit staatssteun oplevert. Deze steun is zo minimaal (de-minimis) dat het weinig tot geen impact heeft op de interne markt.
4. De marktconforme waarde van een stuk grond kan bijvoorbeeld worden bepaald door een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren of door middel van een andere methode zoals omschreven in de Mededeling Staatssteun.
5. Als toch sprake blijkt te zijn van staatssteun bij de aan- en verkoop van een stuk grond, dan kan dit leiden tot algehele nietigheid van de onderliggende koopovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat het stuk grond niet geleverd is en dat de gehele koopsom terugbetaald moet worden.

Conclusie: controleer of er sprake is van staatssteun

Hoewel de Hoge Raad nog uitspraak moet doen, zal dit arrest richtinggevend zijn voor de staatssteunpraktijk. Om die reden is het aan gemeenten en projectontwikkelaars aan te raden om nu alvast bij alle overeenkomsten die zij sluiten te onderzoeken of er wellicht sprake is van staatssteun. Ook bij overeenkomsten die al gesloten zijn en waarbij destijds niet is nagegaan of er sprake was van staatssteun, doen gemeenten en projectontwikkelaars er goed aan om nu alsnog te onderzoeken of er sprake is van staatssteun. Met het oog op de verjaringstermijn van tien jaar zou het verstandig zijn om alle overeenkomsten vanaf 2010 na te gaan.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak nog vragen? Of vraagt u zich af of er in een bepaalde situatie sprake is van (onrechtmatige) staatssteun? Neem dan contact op met één van onze specialisten van overheidsrecht.