Blogs

Corona en projectontwikkeling: kunnen aannemingsovereenkomsten worden gewijzigd of ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden?

13/05/20 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Zowel projectontwikkelaars, aannemers en opdrachtgevers waaronder gemeenten, worden vanwege de coronacrisis geconfronteerd met een beroep op onvoorziene omstandigheden waarbij de desbetreffende partij dan graag wil dat de overeenkomst wordt aangepast. De vraag is of een dergelijk beroep op zou kunnen gaan.

Contractbreuk

Een beroep op onvoorziene omstandigheden, aan de hand waarvan een partij kan vorderen dat een bepaalde overeenkomst kan worden aangepast of zelfs helemaal niet meer uitgevoerd hoeft te worden, slaagt niet snel. En dat is niet geheel onlogisch gelet op het ingrijpende karakter van een dergelijke vordering. Vanuit het vertrekpunt dat het gegeven woord nagekomen moet worden (“pacta sunt servanda”), strekt een dergelijke vordering in feite tot contractbreuk.

Coronacrisis

Er kunnen zich echter uitzonderlijke omstandigheden voordoen op grond waarvan het niet gerechtvaardigd is dat een overeenkomst ongewijzigd in stand blijft c.q. onverkort nagekomen dient te worden. Het artikel van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) is een van de “noodventielen” die de wet biedt om in uitzonderlijke omstandigheden een oplossing te bieden voor een zich voordoend probleem. Is de Coronacrisis een (dermate) uitzonderlijke omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, en zo ja, hoe ziet een dergelijke wijziging of ontbinding op grond van dit artikel er dan uit? En strekken dit soort uitzonderingen zich ook uit tot de vastgoedpraktijk, en hoe dient om te worden gegaan met dergelijke gevallen?

Projectontwikkelaar/aannemer vs. opdrachtgevers

Een beroep op onvoorziene omstandigheden in de rechtsverhouding tussen projectontwikkelaar/aannemer – opdrachtgevers, waaronder gemeenten, zou mogelijk moeten zijn. De Coronacrisis is qua omvang en gevolgen voor een ieder van een dusdanig uitzonderlijke aard dat een beroep op deze noodvoorziening toelaatbaar moet zijn.

En wat dan in een individueel geval de oplossing zou zijn voor de problemen die het uitvloeisel zijn van de Cornonacrisis dient beoordeeld te worden aan de hand van de specifieke omstandigheden van het geval.

Factoren

Dit “maatwerk” zou dan inhouden dat gekeken moet worden naar zaken als welke partijen het betreft (hoedanigheid), wat voor een overeenkomst zij hebben gesloten (aard), wat voor werk er tot stand wordt gebracht (object), wat de omstandigheden zijn waaronder partijen tot de overeenkomst zijn gekomen (considerans), welke verplichtingen worden “getroffen” door de Corona-gerelateerde omstandigheid (inhoud overeenkomst), wat die omstandigheid dan is, wat het gevolg daarvan is ( de schade), of die gevolgen op een andere wijze het hoofd kan worden geboden (wettelijk, contractueel, voorzieningen door derden), en hoe moet worden gedacht over het verband tussen al deze factoren. Daarnaast is natuurlijk van belang op welk moment de overeenkomst is gesloten. De coronacrisis mocht op dat moment nog niet voorzienbaar zijn.

De bouwpraktijk

Als gevolg van de wereldwijd genomen maatregelen zijn bouwprojecten verstoord. Materieel, bouwmaterialen en onderdelen worden niet geleverd en onduidelijk is wanneer levering wel zou kunnen plaatsvinden. Personeel kan soms niet meer op het werk verschijnen en het is lastiger om bouwkundige opleveringen fysiek te kunnen laten plaatsvinden. Is de projectontwikkelaar c.q. de aannemer nog wel verplicht om het werk te voltooien binnen de overeengekomen bouwtijd en kunnen leveringen worden opgeschort of wellicht geannuleerd? Heeft de projectontwikkelaar recht op bijbetaling vanwege extra gemaakte kosten? Of kunnen de opdrachtgevers, waaronder gemeenten, juist nog wel schadeclaims indienen vanwege vertraging of gehele niet nakoming? En kan dan inderdaad gebruik worden gemaakt van de wettelijke voorziening van de onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW of is dit niet toepasbaar in de bouwpraktijk?

Projectontwikkeling

De Coronacrisis levert ook een onvoorziene omstandigheid op bij projectontwikkeling. De genomen overheidsmaatregelen zijn zo uitzonderlijk qua omvang en impact dat ongewijzigde instandhouding van overeenkomsten niet altijd kan worden verwacht. De opvatting op dit moment is dat de gevolgen van de Coronacrisis in redelijkheid tussen partijen moet worden verdeeld. Gepleit wordt om “maatwerk” toe te passen, waarbij gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van het geval. De verschillende factoren heb ik hierboven genoemd.

Kort geding?

Het lastige zit vervolgens in de consequenties die aan een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden dienen te worden verbonden. Dient het voorliggende contract te worden aangepast of mag er (gedeeltelijk) worden ontbonden? Gelukkig heeft de wetgever daar wat op gevonden. Een beroep op onvoorziene omstandigheden moet vanwege de ingrijpende gevolgen daarvan (de overeenkomst verandert) bij de rechter worden neergelegd. Omdat dit niet in kort geding kan vanwege het constitutieve karakter van de gerechtelijke uitspraak zou de weg van artikel 96 Rv kunnen worden bewandeld (uitspraak kantonrechter in vereenvoudigde procedure). Dat de rechter voor dergelijke vorderingen moet worden aangezocht kan echter ook een reden zijn om opdoemende vraagstukken met tussenkomst van een bouwrechtjurist, die de van belang zijnde factoren goed kan wegen, tussen partijen uit te onderhandelen.

Indien u vragen heeft over een bouwrechtelijke kwestie dan kunt u contact opnemen met een van onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs