Botsende rechten op levering van een woning

Verkoper (V) heeft een woning verkocht aan koper (K). Met betrekking tot dezelfde woning is echter eerder een voorkeursrecht tot aankoop ten behoeve van X gevestigd. Wie heeft er nu recht op levering van de woning?

Deze vraag stond centraal in de uitspraak van de voorzieningenrechter in het kort geding van 8 oktober 2014. De casus was als volgt. V heeft bij koopovereenkomst van 7 juli 2014 de woning verkocht aan K. De levering zou op 15 september 2014 plaatsvinden. In de koopovereenkomst verklaarde V dat ten aanzien van de onroerende zaak geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens onder andere een voorkeursrecht. Echter, na het sluiten van de koopovereenkomst bleek er een voorkeursrecht ten behoeve van X te zijn gevestigd. Dit voorkeursrecht was reeds bij akte van 26 mei 1997 gevestigd. Vervolgens heeft V op 11 augustus 2014 ook met X een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot dezelfde woning.

Beide partijen maken aanspraak op levering van de woning. De rechter bepaalt dat, ongeacht het voorkeursrecht, tussen V en K een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het voorkeursrecht heeft namelijk geen derdenwerking.

Voorts bepaalt artikel 3:298 van het Burgerlijk Wetboek dat indien twee of meer schuldeisers ten aanzien van één goed met elkaar botsende rechten op levering hebben, in hun onderlinge verhouding het oudste recht op levering in principe voorgaat. Het beroep van X op dit artikel baat hem echter niet omdat hij aan zijn voorkeursrecht geen recht op levering van de woning kan ontlenen. Het voorkeursrecht geeft slechts recht om als eerste met V te onderhandelen over de aankoop van de woning. Pas als deze onderhandelingen hebben geresulteerd in een koopovereenkomst, heeft X een recht op levering van de woning. Het voorkeursrecht van X is dus slechts een voorwaardelijk recht.

X heeft pas op 11 augustus 2014 met V onderhandeld en een koopovereenkomst gesloten. K heeft echter reeds op 7 juli 2014 een koopovereenkomst gesloten. Dit betekent dat K het oudste recht heeft op levering van de woning. V wordt dus door de rechter veroordeeld de woning aan K te leveren. Wel zou X kunnen proberen om V aan te spreken om schadevergoeding te betalen vanwege schending van het voorkeursrecht.

Bent u geïnteresseerd in de volledige uitspraak, klik dan hier.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.