Gemeente weigert heruitgifte erfpacht: mag dat zomaar?

In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam stond de vraag centraal of de gemeente Schiedam de heruitgifte van een erfpachtrecht terecht kon weigeren na afloop van de looptijd van het erfpachtrecht.

Erfpachtrecht

In 1961 had de gemeente Schiedam een perceel grond gelegen op een bedrijventerrein in erfpacht uitgegeven. De looptijd van het erfpachtrecht bedroeg 60 jaar en zou eindigen op 1 september 2020. In 2007 werd 1-2-3 Vastgoed rechthebbende op het erfpachtrecht. Op het perceel waren twee bedrijfsruimtes opgericht. Eén daarvan werd verhuurd en de ander was in eigen gebruik.

Weigering verzoek heruitgifte erfpacht

1-2-3- Vastgoed verzocht in februari 2020 de gemeente Schiedam om het recht van erfpacht te verlengen. De gemeente Schiedam weigerde dit. De voornaamste reden was dat het erfpachtperceel niet voldeed aan een in 2012 geïntroduceerde voorwaarde dat een kavel voor gronduitgifte een oppervlakte van minimaal 1.250 m2 moet hebben. Het desbetreffende perceel had namelijk een oppervlakte van 1.020 m2.

Vorderingen 1-2-3 Vastgoed

1-2-3 Vastgoed is het hier niet mee eens en stapt naar de voorzieningenrechter. Daarin vordert zij primair om de gemeente Schiedam te gebieden het recht van erfpacht op het perceel met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2020 aan haar toe te kennen. Subsidiair vordert zij dat – totdat in een bodemprocedure is beslist –  voorzieningen worden getroffen zodat 1-2-3 Vastgoed tot die tijd gebruik kan maken van het erfpachtperceel en de huurpenningen kan blijven innen.

Contractsvrijheid, maar geen misbruik machtspositie

De voorzieningenrechter oordeelt, onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad, dat uitgangspunt is dat de gemeente Schiedam als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid heeft, zodat het haar vrij staat te beslissen met wie en onder welke voorwaarden zij een nieuwe erfpachtovereenkomst wil aangaan.

Daarbij mag de gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert en staat zij, ook na ommekomst van de oorspronkelijk overeengekomen erfpachttermijn, tot de erfpachter in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste relatie. Bovendien is de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals het sluiten van een overeenkomst van erfpacht, ook gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW).

De 1.250 m2-eis niet onredelijk

De voorzieningenrechter oordeelt dat de 1.250-m2 eis niet zonder meer onredelijk is. Ook niet als dat betekent dat meerdere erfpachters niet voor heruitgifte van eerder uitgegeven percelen in aanmerking komen. Vereist is dat de gemeente er belang bij heeft om versnippering van percelen te voorkomen en dat ondernemers aan deze eis kunnen voldoen door gezamenlijk op te trekken. Erfpachters hebben dus mogelijkheden om voor heruitgifte in aanmerking te komen.

Verder heeft 1-2-3 Vastgoed onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gemeente Schiedam een uitzondering op de 1.250 m2-eis had moeten maken.  De vorderingen van 1-2-3 Vastgoed worden afgewezen.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over erfpacht of advies of rechtsbijstand nodig heeft bij het, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Vastgoed en Overheidsrecht.