Blogs

Waarschuwingsplicht aannemer bij deskundige opdrachtgever

29/09/16 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 6 minuten

Is een aannemer verplicht om een opdrachtgever te waarschuwen voor het feit dat het te realiseren bouwwerk niet voldoet aan de door de gemeente verleende vergunning? De rechtbank Den Haag boog zich onlangs over deze kwestie.

Lichtreclame

De eigenaar van een bedrijfspand heeft een aannemer opdracht gegeven om een lichtreclamebord te monteren aan het dak. Daarnaast heeft de aannemer namens de opdrachtgever zorggedragen voor de eerste vergunningsaanvraag. Hoewel de welstandscommissie van de gemeente in eerste instantie niet akkoord ging omdat zij de lichtreclame niet in verhouding tot het gebouw vond staan, is de vergunningsaanvraag uiteindelijk toegewezen.

Wijzigingen na vergunningsverlening

Na de vergunningverlening heeft de opdrachtgever, die werd bijgestaan door een adviesbureau, een architect en een advocaat, toch nog wijzigingen doorgevoerd ten aanzien van de plaats van de lichtreclame op het gebouw. De aannemer heeft naar aanleiding van deze wijzigingen aan opdrachtgever gevraagd: “Graag ontvangen wij van de gemeente een totale vergunning voor de reclame. Is dat mogelijk?”. Hierop heeft opdrachtgever niet gereageerd. De lichtreclame is vervolgens geplaatst.

Plaatsing niet conform vergunning

Een jaar na plaatsing van de lichtreclame heeft de gemeente aan opdrachtgever een last onder dwangsom opgelegd inhoudende dat de geplaatste lichtreclame wordt aangepast aan de vergunde situatie dan wel wordt verwijderd. Een ambtenaar constateerde namelijk dat de lichtreclame niet conform de vergunning was geplaatst. In de loop van 2014 is de lichtreclame op verzoek van opdrachtgever verwijderd.

Tekortkoming aannemer

De opdrachtgever stelt dat de aannemer tekort is geschoten bij de uitvoering van haar opdracht. De opgeleverde lichtreclame is volgens de opdrachtgever niet in overeenstemming  met de vergunde situatie, waardoor zij de lichtreclame op last van de gemeente weer heeft moeten laten verwijderen. De aannemer verweert zich door onder meer aan te voeren dat zij de opdracht heeft uitgevoerd op basis van de door opdrachtgever verstrekte tekeningen, dat de tekeningen niet conform de vergunning waren en dat opdrachtgever daar zelf verantwoordelijk voor was.

Waarschuwingsplicht

De overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 BW. Op grond van artikel 7:760 juncto 7:754 BW is de aannemer aansprakelijk voor ondeugdelijke uitvoering van het werk, ook in het geval dat die ondeugdelijke uitvoering te wijten is aan gebreken of ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, tenzij de aannemer de opdrachtgever daarvoor gewaarschuwd heeft. Deze waarschuwingsplicht geldt, gelet op artikel 7:760 lid 3 BW, ook voor de door de opdrachtgever verstrekte tekeningen.

Deskundigheid opdrachtgever

In dit geval werd de opdrachtgever bijgestaan door een architect, een adviesbureau en een advocaat die gespecialiseerd is in het aanvragen van vergunningen. Hoe verhoudt deze deskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever zich tot de waarschuwingsplicht van de aannemer?

KPI/Leba-arrest & NSC/Pongers-arrest

Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de enkele omstandigheid dat de opdrachtgever voldoende deskundig is om bepaalde fouten in de opdracht te onderkennen, de aannemer niet ontslaat van zijn waarschuwingsplicht (KPI/Leba-arrest en Körkemeyer/Ottink). Wel blijkt uit uitzonderlijke gevallen dat de wetenschap en de deskundigheid van de opdrachtgever aanleiding kunnen geven om de aannemer van zijn waarschuwingsplicht te ontslaan. Dit doet zich voor indien de aannemer mag aannemen dat de opdrachtgever het risico kent en aanvaardt en indien de aannemer, gegeven de mate waarin de opdrachtgever met het probleem wordt geconfronteerd en over eventuele externe deskundigheid beschikt, er met recht van uit mag gaan dat de opdrachtgever van de aannemer geen advies over het probleem wenst of verwacht (NSC/Pongers-arrest).

Toerekening kennis

In de onderhavige zaak stelt de rechtbank vast dat de aannemer haar opdracht heeft uitgevoerd op basis van door de opdrachtgever aangeleverde tekeningen. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat is gebleken dat de opdrachtgever niet alleen werd bijgestaan door een adviesbureau, maar ook door een architect die bij uitstek deskundig is op het gebied van het aanvragen en verlenen van omgevingsvergunningen. Bovendien werd opdracht­gever nog bijgestaan door een advocaat die tevens deskundig op dat terrein was. De rechtbank oordeelt dat voor zover opdrachtgever zelf al niet wist dat de definitieve ontwerptekeningen niet overeenkwamen met de vergunde situatie, in ieder geval de door haar ingeschakelde derde daarvan wel op de hoogte was. De bij deze derden aanwezige kennis wordt dan ook aan de opdrachtgever toegerekend.

Geen waarschuwingsplicht

Ondanks de wetenschap met betrekking tot het niet voldoen van de tekening aan de vergunde situatie, de strenge vergunningseisen voor de lichtreclame en het risico van het plaatsen zonder passende vergunning, heeft opdrachtgever nagelaten om te onderzoeken of het plaatsen van de reclame conform de definitieve tekening tot problemen zou leiden. Gelet daarop oordeelt de rechtbank dat in deze specifieke situatie voor de aannemer geen waarschuwingsplicht gold.

Conclusie

Hoewel in het algemeen kan worden opgemerkt dat een bepaalde mate van deskundigheid aan de zijde van de opdrachtgever de aannemer niet ontslaat van haar waarschuwings­plicht, zijn er specifieke situaties waarin de bij de opdrachtgever aanwezige wetenschap en deskundigheid wel aanleiding kunnen geven tot het vervallen van de waarschuwingsplicht van de aannemer.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Klik hier voor de uitspraak.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs