Vormerkung en derdenbeslag op de koopsom onder de koper
Wanneer de koop is ingeschreven, kunnen bepaalde rechtsfeiten niet meer tegen de koper worden ingeroepen [1]. Hiertoe behoren onder andere na de inschrijving gelegde conservatoire en executoriale beslagen op het registergoed. Valt hieronder ook het door de schuldeiser van de verkoper gelegde derdenbeslag op de koopsom onder de koper?
Een dergelijk derdenbeslag heeft vergaande praktische consequenties. Het beslag leidt er namelijk toe dat de koopprijs niet wordt voldaan aan de notaris door de koper, met als gevolg dat anterieure hypotheken en beslagen op het registergoed niet worden afgelost en de verkoper daardoor niet aan zijn verplichting tot onbelaste levering kan voldoen. Kortom, de koop en levering gaan (voorlopig) niet door. Van de met de vormerkung beoogde bescherming van de koper blijft niets over. Het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst wordt namelijk niet geëffectueerd. Ook de beslaglegger verkrijgt geen voldoening van zijn vordering. De koopovereenkomst zal namelijk bij het uitblijven van een onbezwaarde levering van het registergoed worden ontbonden, met als gevolg dat de koper wordt bevrijd van zijn betalingsverplichting tot het voldoen van de koopprijs (het beslagobject) waardoor het beslag teniet gaat.
De Hoge Raad heeft in twee arresten [2] bepaald dat het derdenbeslag onder de koper niet onder de bescherming van de vormerkung valt. De feiten waren in beide arresten ongeveer gelijk. De koop van een registergoed was ingeschreven in de openbare registers (vormerkung). Vervolgens werd conservatoir derdenbeslag gelegd op de koopprijs onder de koper. In het ene geval stort de koper de koopprijs in weerwil van het conservatoir derdenbeslag onder de notaris. De beslaglegger acht deze betaling niet bevrijdend en eist dat de koper zijn vordering alsnog aan hem voldoet. De rechtbank wijst de eis toe, het Hof wijst hem af en de Hoge Raad vernietigt het arrest van het Hof.
In het andere arrest hebben de kopers in kort geding de voorzieningenrechter verzocht het derdenbeslag onder voorwaarden op te heffen. Deze voorwaarden betroffen onder andere dat de kopers aan de beslaglegger moesten mededelen bij welke notaris en op welke datum er getransporteerd zou worden. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het Hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. De Hoge Raad bepaalt echter dat de opsomming van de in artikel 7:3 lid 3 BW genoemde rechtsfeiten limitatief is. Het derdenbeslag onder de koper op de koopsom komt niet voor in deze opsomming. Hoewel een dergelijk beslag verregaande praktische consequenties heeft, wordt de koper hier niet tegen beschermd door de vormerkung.
[1] Artikel 7:3 lid 3 sub a t/m g BW.
[2] Hoge Raad 12 juli 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9959 en Hoge Raad 8 oktober 2010, NJ 2012, 211.