Verkeerde formulering van een derdenbeding: wat zijn de gevolgen?

Als partijen een overeenkomst sluiten, schept dat normaal gesproken alleen rechten en plichten voor die partijen zelf. Het komt wel voor dat partijen een zogeheten derdenbeding overeenkomen, waaraan ook derden rechten kunnen ontlenen. Dat de formulering van zo’n derdenbeding van groot belang is, blijkt wel uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg.

Derdenbeding ten behoeve van de gemeente

Het ging in die zaak om een koopovereenkomst uit 2002. Daarbij had een woningstichting een woning verkocht aan een van haar toenmalige huurders. In de koopovereenkomst was een derdenbeding opgenomen ten behoeve van de gemeente Voerendaal (bij Heerlen). Op grond daarvan was bepaald dat de koper zich moest houden aan een beeldkwaliteitplan dat tussen de woningstichting en de gemeente was overeengekomen. Daarin was onder meer neergelegd aan welke esthetische eisen de gevel van de woning moest blijven voldoen.

Gemeente geeft toestemming voor zonnepanelen

De koper heeft in 2018 zonnepanelen op zijn dak laten aanbrengen. Daarvoor heeft hij toestemming van de gemeente gekregen. De woningstichting is daar alleen niet blij mee. Volgens de woningstichting doen de zonnepanelen afbreuk aan het karakteristieke uiterlijk van de woning en aan het straatbeeld. De woningstichting vindt dat de zonnepanelen in strijd zijn met het beeldkwaliteitplan en vordert de verwijdering van de zonnepanelen.

Wie kan zich op het derdenbeding beroepen?

De rechtbank oordeelt – met een heldere, maar opvallend korte motivering – dat de woningstichting zich niet kan beroepen op het derdenbeding. In het derdenbeding was alleen een verplichting van de koper jegens de gemeente opgenomen, niet (ook) een verplichting jegens de woningstichting. Volgens de rechtbank heeft de koper dus geen verplichtingen geschonden jegens de woningstichting. De rechtbank wijst de vorderingen van de woningstichting af.

Klopt de uitspraak wel?

Het is op het eerste gezicht een opvallende uitspraak. In de wet staat namelijk dat (ook) de partij die een beding ten behoeve van een derde heeft gemaakt (de woningstichting), de nakoming daarvan jegens de derde (de gemeente) kan vorderen. Je zou dus zeggen dat de woningstichting kan vorderen dat de koper het derdenbeding nakomt.

Dat de rechtbank de vordering van de woningstichting toch heeft afgewezen, komt doordat de woningstichting alleen had gesteld dat de koper jegens haar was tekortgeschoten. Van een tekortkoming jegens de woningstichting was echter geen sprake, waardoor de vorderingen van de woningstichting niet konden worden toegewezen.

Waar is dit fout gegaan?

De woningstichting had zich veel tijd, moeite en geld kunnen besparen als het derdenbeding juist was geformuleerd.

Aanpassing derdenbeding

Als daarin was opgenomen dat de koper ook jegens de woningstichting moest voldoen aan het beeldkwaliteitplan, dan had zij dat wel kunnen afdwingen.

De woningstichting had het wellicht ook gered – en dat kan in hoger beroep misschien alsnog – als zij wel had gesteld dat de koper (ook) jegens de gemeente zijn verplichtingen niet was nagekomen, hoewel het feit dat de gemeente voor de zonnepanelen toestemming heeft gegeven daar mogelijk wel aan in de weg staat.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze secties Vastgoed of Overheidsrecht.

Het vonnis van de rechtbank Limburg is hier te vinden.