Uitleg splitsingsreglement in geval van ondersplitsing
De Vereniging van Eigenaren
Franchisenemer exploiteert sinds 2013 een New York Pizza-vestiging. De franchisegever heeft deze vestiging gehuurd van Altera. De vestiging bevindt zich in een appartementencomplex dat toebehoort aan de eigenaren van verschillende appartementsrechten die zijn verenigd in de VvE Hoofdsplitsing. Deze vereniging is ondergesplitst in twee verenigingen: de VvE Bedrijfsruimten (Altera) en de VvE Woningen (de eigenaren van de woningen).
Geuroverlast
Nadat in 2013 een New York pizza-vestiging is gevestigd in het appartementencomplex klagen meerdere bewoners over geuroverlast. De gemeente heeft daartoe een overtreding geconstateerd en drie keer een last onder dwangsom c.q. onder bestuursdwang uitgevaardigd. Daar kon aan worden voldaan door afgezogen dampen gassen ten minste twee meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen bebouwing af te voeren of deze door een ontgeuringsinstallatie te leiden.
Splitsingsreglement
Uit het splitsingsreglement van de akte van hoofdsplitsing volgt dat zowel de VvE Bedrijfsruimten als de VvE Woningen één stem hebben (van de in totaal twee stemmen) in de vergadering van de VvE Hoofdsplitsing. Uit het splitsingsreglement volgt voorts dat besluiten met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen moeten worden genomen.
Verzoek om toestemming
De franchisenemer heeft aan de VvE Hoofdsplitsing toestemming verzocht om in te stemmen met de aanleg van een nieuw ontluchtingskanaal. De VvE Woningen heeft in de vergadering tegen gestemd. Dat leidde ertoe dat in de vergadering van de VvE Hoofdsplitsing de stemmen zijn gestaakt. De gevraagde toestemming is dus geweigerd.
Eerste aanleg
In eerste aanleg verzoekt Altera aan de kantonrechter om een vervangende machtiging te verlenen zodat de gewenste ontluchtingskanaal kan worden gerealiseerd. De kantonrechter wijst de vordering van Altera toe en vernietigt de door de VvE genomen besluiten om geen toestemming te verlenen.
Inzet hoger beroep
De VvE Woningen stelt hoger beroep in. De VvE Woningen stelt dat het (inmiddels aangelegde) ontluchtingskanaal is gesitueerd in gedeelten van het gebouw die behoren tot het appartementsrecht van de woningen. Vanuit de hoofdsplitsing bezien, brengt dit met zich mee dat het ontluchtingskanaal een van het appartementsrecht bedrijfsruimte te onderscheiden privégedeelte is. Een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW kan dus niet worden verleend, aldus de VvE Woningen. Daarnaast kan, volgens de VvE Woningen, de algemene ledenvergadering van de VvE Hoofdsplitsing volgens het modelreglement geen toestemming geven tot het aanbrengen van veranderingen in privégedeelten van het gebouw. De kantonrechter is daar wel vanuit gegaan.
Toestemming vereist
Het Hof oordeelt dat de VvE Woningen er terecht vanuit gaat dat de algemene ledenvergadering in de hoofdsplitsing slechts toestemming kan verlenen voor wijzigingen aan het gebouw voor zover deze plaatshebben in gemeenschappelijke gedeelten van de VvE Hoofdsplitsing. Dit toestemmingsvereiste volgt uit het toepasselijke regelement. Daarin staat opgenomen dat de eigenaars en gebruikers toestemming dienen te vragen voor het aanbrengen van veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Gemeenschappelijk of privégedeelte?
De vraag waar het Hof zich over dient te buigen is of het trappenhuis, waar het ontluchtingskanaal is aangebracht, is aan te merken als gemeenschappelijk deel van de VvE Bedrijfsruimten en de VvE Woningen (dus gemeenschappelijk in de hoofdsplitsing), dan wel als privégedeelte van de VvE Woningen. Hiervoor zijn van belang de akte van de hoofdsplitsing en de bijbehorende splitsingstekeningen. Uit het reglement volgt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken onder meer de lift- en leidingschachten en trappenhuizen worden gerekend. Uit de splitsingstekeningen volgt dat het trappenhuis zich bevindt binnen de groep van appartementsrechten van de woningen en voor de VvE Bedrijfsruimten niet toegankelijk is.
Oordeel Hof
Het Hof oordeelt dat hetgeen binnen de VvE Woningen als gemeenschappelijk is aan te merken (zoals het trappenhuis), niet ook binnen de VvE Hoofdsplitsing als zodanig geldt. De gemeenschappelijke delen zoals opgesomd in het reglement zijn dus alleen gemeenschappelijk indien en voor zover overeenstemming is met de splitsingstekeningen. Dat is niet het geval. Het trappenhuis (en ook de lift- en leidingschachten) waar het ontluchtingskanaal is aangebracht kan uitsluitend tot het gemeenschappelijke gedeelte van de VvE Woningen worden gerekend. De VvE Bedrijfsruimten mag ingevolge het in de hoofdsplitsing toepasselijke reglement geen veranderingen aanbrengen, ook niet met toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE hoofdsplitsing. Vervangende toestemming in de Hoofdsplitsing ex artikel 5:121 BW is dan ook niet mogelijk.
Conclusie
Om te beoordelen of sprake is van een gemeenschappelijk deel of een privégedeelte zijn zowel de akte van splitsing als de bijbehorende splitsingstekeningen van belang. Indien deze stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg ervan naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Indien het reglement bepaalde ruimten als gemeenschappelijk aanmerkt, brengt dit niet automatisch met zich mee dat deze ruimten ook in de hoofdsplitsing gemeenschappelijk zijn. Dat is alleen het geval indien en voor zover overeenstemming is met de splitsingstekeningen. Is dat niet het geval, dan is ook vervangende toestemming van de rechter in de hoofdsplitsing niet mogelijk. De ruimte behoort dan namelijk, in de verhouding hoofdsplitsing tot ondersplitsing, tot het privégedeelte van de ondersplitsing.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.