Ook de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte moet opletten bij doorbelasten servicekosten

In de praktijk komt het nogal eens voor dat de verhuurder van een woonruimte bepaalde kosten aan de huurder doorbelast, zoals bijvoorbeeld kosten voor meubilering of voor de VvE-bijdrage. Uit een recent arrest van de Hoge Raad blijkt dat verhuurders daarbij goed moeten opletten, óók de verhuurders van geliberaliseerde woonruimte.

Gespecificeerde huurprijs

In de zaak die tot dit arrest heeft geleid, was voor een zelfstandige woonruimte een huurprijs van € 1.500,- afgesproken. Die huurprijs was onderverdeeld in € 740,- aan kale huur, € 110,- aan voorschotten voor gas, elektra en internet, € 450,- voor meubilering en € 200,- aan VvE-bijdrage. Het gaat hier gelet op de kale huurprijs om geliberaliseerde huur.

Kosten meubilering en VvE-bijdrage teruggevorderd

De huurder vordert na het eindigen van de huurovereenkomst een bedrag van € 11.055,28 aan teveel betaalde ‘meubileringskosten’ en € 5.500,- aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen terug. De kantonrechter wijst deze vorderingen toe, maar het Gerechtshof Amsterdam wijst de vorderingen alsnog af. De huurder legt de kwestie voor aan de Hoge Raad.

Specificatie van de servicekosten

De Hoge Raad overweegt dat de verhuurder jaarlijks een specificatie moet verstrekken van de servicekosten en dat partijen daarover overeenstemming moeten bereiken. Als die overeenstemming niet wordt bereikt, dan mag de rechter de servicekosten bepalen op een bedrag ‘dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd’. Dat geldt ook bij geliberaliseerde huur. Hiervan kan ook niet contractueel worden afgeweken.

Servicekosten moeten in relatie staan tot de werkelijke kosten

Dat betekent dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Het is dus niet zo dat de verhuurder in de voorliggende zaak zonder meer aanspraak kan maken op betaling van € 450,- voor meubilering en € 200,- voor de VvE-bijdrage per maand, enkel en alleen omdat dat in de huurovereenkomst is vastgelegd. Uit de te verstrekken specificaties zal moeten blijken welk deel van deze kosten daadwerkelijk als servicekosten zijn aan te merken én dat deze redelijk zijn.

Hoge Raad vernietigt arrest

Volgens de Hoge Raad heeft het Gerechtshof het een en ander niet voldoende onderkend. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Gerechtshof Amsterdam en verwijst de zaak naar het Gerechtshof Den Haag om de zaak verder te behandelen. De kans bestaat daarbij dat de verhuurder de ontvangen meubileringskosten en VvE-bijdragen aan de huurder moet terugbetalen.

Tips voor verhuurders van (geliberaliseerde) woonruimte

Aan de hand van dit arrest kunnen de volgende tips worden gegeven aan de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte:

1. Houd bij het bepalen van de doorbelaste servicekosten voor de meubilering en de stoffering rekening met de afschrijving hierop en pas die kosten daar eens in de zoveel tijd op aan, zodat die kosten in lijn zijn met de (rest)waarde daarvan.
2. Specificeer welk deel van de VvE-bijdrage ziet op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de gehuurde woonruimte. Alleen dat deel kan als servicekosten aan de huurder worden doorbelast.
3. Verstrek de huurder jaarlijks (en na afloop van de huurovereenkomst) een specificatie van de servicekosten (en de kosten voor de nutsvoorzieningen), probeer daar overeenstemming over te bereiken en leg die overeenstemming vast. Dat voorkomt dat de huurder daarover nog een oordeel aan de rechter kan vragen.
4. Ga voor wat betreft de hoogte van het voorschot op de servicekosten aan de ‘veilige kant’ zitten. Dat verkleint de kans dat uit een afrekening daarvan volgt dat er aan de huurder moet worden terugbetaald.
5. Probeer deze problematiek niet te omzeilen door een ‘all-in-huurprijs’ af te spreken. Als er zaken of diensten worden geleverd waarvan de vergoeding gezien kan worden als servicekosten, dan moeten die gespecificeerd in rekening worden gebracht. Een ‘all-in-huurprijs’ is niet toegestaan en het kan verstrekkende, nadelige gevolgen hebben als daar toch voor wordt gekozen.

Advies of rechtsbijstand nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft bij het opstellen of beoordelen van huurovereenkomsten, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze sectie Vastgoed.

Het arrest van de Hoge Raad is hier te vinden.