Ontruiming migrantenhotel in strijd met het vertrouwensbeginsel?

Gemeentes moeten zich houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat is niet alleen het geval bij het nemen van bestuurlijke besluiten, maar bijvoorbeeld ook bij het aangaan, uitvoeren en beëindigen van (huur)overeenkomsten. Een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag biedt daarvan een mooi voorbeeld.

Migrantenhuisvesting

Het ging in die zaak om twee percelen die door de gemeente Den Haag vanaf 2012 waren verhuurd. De huurder gebruikte die percelen voor een ‘migrantenhotel’, waarin 190 arbeidsmigranten konden worden gehuisvest. De huurovereenkomsten waren voor vijf jaar gesloten en na het verstrijken van die periode werden deze stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd. Omdat de gemeente de percelen op enig moment nodig had voor de herontwikkeling van het gebied, heeft zij de huurovereenkomsten opgezegd. De huurder heeft zich daartegen verzet.

Bodemprocedure en kort geding

Er is zowel een bodemprocedure als een kortgedingprocedure gestart. In de bodemprocedure is door de kantonrechter al in december 2018 geoordeeld dat de huurovereenkomsten zijn geëindigd. Het hoger beroep daartegen loopt nog. In het kort geding is de huurder in eerste aanleg veroordeeld om de percelen uiterlijk op 15 januari 2020 te ontruimen. Daartegen is ook hoger beroep ingesteld.

Huurder beroept zich op het vertrouwensbeginsel

Eén van de vragen die in dat hoger beroep van het kortgedingvonnis voorligt, is de vraag of de huurder erop mocht vertrouwen dat hij de percelen langer mocht huren dan de periode die hij uiteindelijk daarvoor heeft gekregen. De huurder beroept zich daarbij op het vertrouwensbeginsel, één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens de huurder heeft de gemeente toegezegd dat de huurovereenkomsten voor een periode van tien jaar zouden zijn gesloten, dan wel voor een periode van vijf jaar zouden worden verlengd.

Geen toezeggingen gedaan

Het Gerechtshof volgt de huurder daarin niet. Het Gerechtshof leest in de stukken geen harde toezeggingen, maar hoogstens voornemens om over een verlenging te overleggen. Daaraan mocht de huurder niet het vertrouwen ontlenen dat de huurovereenkomsten nog langer zouden doorlopen. Bovendien waren de huurovereenkomsten expliciet en bewust voor vijf jaar aangegaan en was ook de omgevingsvergunning voor het migrantenhotel slechts voor vijf jaar verleend.

Ook belangenafweging biedt geen soelaas

Het Gerechtshof overweegt verder dat de gemeente in verband met de herontwikkeling een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de percelen. Dit belang weegt, volgens het Gerechtshof, zwaarder dan het belang van de huurder en de bewoners van het migrantenhotel. De huurder had zelf alleen een financieel belang en heeft kennelijk niet inzichtelijk kunnen of willen maken welke afspraken er met de bewoners van het migrantenhotel waren gemaakt, behalve dat zij er slechts tijdelijk zouden wonen.

Periode om te ontruimen wel verlengd

Hoewel de percelen dus ook volgens het Gerechtshof moeten worden ontruimd, is het hoger beroep voor de huurder niet helemaal zinloos geweest. Het Gerechtshof heeft namelijk bepaald dat de percelen niet op 15 januari 2020, maar ‘pas’ in juni 2020 ontruimd moeten worden. De huurder kan het migrantenhotel dus nog een paar maanden exploiteren om zijn gederfde inkomsten te beperken. Wel moet hij ongeveer € 4.000,- aan proceskosten betalen.

Waar moet u op letten?

Hoewel dat verder in deze zaak niet aan de orde kwam, is het goed om eerst de vraag te stellen met wat voor huurregime u te maken heeft. Kennelijk is in deze zaak tot uitgangspunt genomen dat er onbebouwde grond werd verhuurd. Het migrantenhotel, dat kennelijk door de huurder zelf is neergezet, werd niet geacht te worden ‘meegehuurd’. Als het wel om een gebouwde onroerende zaak zou gaan die werd verhuurd, dan had de verhuurder de huurovereenkomst waarschijnlijk niet zo eenvoudig kunnen beëindigen.

Verder kan uit dit arrest worden afgeleid dat u zich als gemeente – of als ander bestuursorgaan – moet beseffen dat voor u de algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook gelden als u een (huur)overeenkomst sluit. U mag die dus niet zonder meer opzeggen als die opzegging in strijd is met bijvoorbeeld het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel. Dat geldt voor particuliere verhuurders in beginsel niet.

Advies nodig?

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft op het gebied van het opstellen, uitvoeren en beëindigen van huurovereenkomsten, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze sectie Vastgoed.

Het arrest van het Gerechtshof is hier te vinden. De voorgaande uitspraak van de voorzieningenrechter kunt u hier lezen.