Is het mogelijk om terug te komen op mondelinge overeenkomst bij verkoop huis?

Op 9 december jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen inzake het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woonhuis wanneer zowel de verkoper als de koper beiden particulier zijn.

Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:
‘De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.’

Inmiddels is duidelijk dat een particuliere koper, op grond van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, niet gebonden is aan een mondelinge koopovereenkomst van een woning. Artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek strekt namelijk tot bescherming van de particuliere koper. Wat echter wel sinds lange tijd de vraag is, is of de particuliere verkoper ook een beroep kan doen op artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek en of de particuliere verkoper daardoor ook beschermd wordt. Deze rechtsvraag werd dan ook beoordeeld door de Hoge Raad.

De feiten

De feiten in deze zaak waren als volgt:
X (verder te noemen: ‘de verkoper’) heeft zijn woning te koop aangeboden. Y (verder te noemen: ‘de koper’) heeft een bod gedaan op de woning. Dat bod is op 20 juli 2006 aanvaard. Vervolgens heeft de makelaar enkele dagen later aan beide partijen de koopovereenkomst ter ondertekening toegezonden. De koopovereenkomst is daarna nooit ondertekend door de verkoper, omdat hij zijn financiering voor een andere woning niet rond kon krijgen. De koper heeft daarop een procedure bij de Rechtbank aangespannen en heeft ontbinding van de koopovereenkomst en vergoeding van zijn schade gevorderd.

De Rechtbank wijst beide vorderingen van de koper af. De Rechtbank overweegt dat de mondelinge koopovereenkomst nooit schriftelijk is vastgelegd waardoor er dus niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Tussen partijen is er daardoor geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. Tegen deze uitspraak is door partijen geen cassatieberoep ingesteld.

Indien er in een bepaalde zaak geen cassatieberoep ingesteld wordt door de partijen, dan kan de Hoge Raad niet zelf oordelen over in die zaak door een lagere rechter beoordeelde rechtsvragen. Wanneer in zo’n geval het algemeen belang beantwoording van een rechtsvraag door de Hoge Raad wenselijk maakt, biedt de wet aan de procureur-generaal (werkzaam bij het parket van de Hoge Raad) de mogelijkheid bij de Hoge Raad een cassatieberoep in het belang der wet in te stellen. Dat is in deze zaak ook gebeurd.

Oordeel Hoge Raad

Volgens de Hoge Raad beschermt het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek zowel de particuliere koper als de particuliere verkoper. Indien mondelinge overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de particuliere verkoper wil terugkomen op deze mondelinge overeenkomst, dan kan (ook) hij zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Met dit arrest heeft de Hoge Raad aldus een einde gemaakt aan een sinds lange tijd heersende onzekerheid.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.