Eindigt een huurovereenkomst na opzegging door één van de medehuurders?

Als u een woning verhuurt aan meerdere huurders, dan kan de situatie zich voordoen dat één van de huurders op een gegeven moment de huur wil opzeggen en de andere huurder niet. Wat zijn daar de gevolgen van?

Contractuele ‘samenhuurders’

Deze vraag wordt beantwoord aan de hand van een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. Het ging in die zaak om een woonruimte die vanaf 2013 aan een stelletje werd verhuurd. De huurovereenkomst stond op naam van beide huurders en zij waren ook beide verantwoordelijk voor de naleving daarvan. In 2015 is de relatie van de huurders uitgegaan, waarna één van de huurders de woning heeft verlaten.

Wijziging tenaamstelling

De vertrokken huurder zegt de huurovereenkomst voor zichzelf op en hij verzoekt de verhuurder in 2017 om de huurovereenkomst alleen op naam van zijn ex-partner te zetten. De verhuurder weigert dat. Als in 2018 vervolgens een huurachterstand ontstaat, worden zowel de vertrokken huurder als de achterblijvende huurder daarop in een procedure betrokken.

Geen wettelijke regeling

De rechtbank stelt voorop dat er geen wettelijke regeling bestaat voor het geval dat één van de contractuele ‘samenhuurders’ van een woning de huurovereenkomst opzegt en de ander dat niet wil doen. Wat daar de gevolgen van zijn, hangt dus af van wat partijen hebben afgesproken. In dit geval hebben partijen hier concrete afspraken over gemaakt: in de van toepassing verklaarde algemene bepalingen van de ROZ is bepaald dat de huur alléén door alle huurders gezamenlijk kan worden opgezegd.

Gevolgen: vertrokken huurder blijft aansprakelijk

Dat maakt dat de verhuurder de opzegging van de vertrokken huurder niet hoefde te accepteren en ook niet hoefde te voldoen aan zijn verzoek om de huurovereenkomst op naam van zijn ex-partner te zetten. Het gevolg is dat zowel de vertrokken huurder als de achterblijvende huurder door de rechtbank wordt veroordeeld om de huurachterstand te betalen.

Vertrokken huurder kan schuld verhalen op achterblijvende huurder

Dat betekent, zo overweegt de rechtbank, niet dat de vertrokken huurder die schuld hoeft te dragen. Hij moet weliswaar aan de verhuurder betalen, maar hij kan dit normaal gesproken vervolgens wel verhalen op zijn ex-partner. Zij heeft immers feitelijk alleen het huurgenot gehad en zij zal dan ook uiteindelijk de lasten daarvoor moeten dragen. Daar staat de verhuurder echter verder buiten; dat moeten de huurders onderling uitvechten.

Neem deze regeling op in uw huurovereenkomst

U doet er als verhuurder van woonruimte gelet op deze uitspraak goed aan om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huur alléén door alle huurders gezamenlijk kan worden opgezegd. U kunt daarvoor het ROZ-model gebruiken (let wel op het op de juiste wijze ter beschikking stellen van algemene voorwaarden!).

Doet u dat niet, dan bestaat de kans dat zal worden geoordeeld dat ook de huurders ‘ieder voor zich’ mogen opzeggen. Daarmee wordt het risico groter dat een (toekomstige) huurachterstand niet verhaald kan worden: u kunt daarvoor dan alleen nog de achterblijvende huurders aanspreken.

Weigering tenaamstelling kan onredelijk zijn

Om deze reden doet u er ook verstandig aan om een verzoek om wijziging van de tenaamstelling van de huurovereenkomst te weigeren. Let er daarbij wel op dat, zoals in de besproken uitspraak ook naar voren komt, u een dergelijk verzoek niet altijd mag weigeren. Als er – aantoonbaar – voldoende zekerheid bestaat dat de achterblijvende huurder aan de verplichtingen kan blijven voldoen, dan kan het onredelijk zijn om de vertrokken huurder toch aan de huurovereenkomst te houden.

Aandachtspunten voor de verhuurder

Het bovenstaande geldt alleen als er één woonruimte aan twee of meer ‘samenhuurders’ wordt verhuurd. Als u een woonruimte in verschillende onzelfstandige woonruimtes verhuurd – denk aan kamerverhuur – en voor iedere onzelfstandige woonruimte een aparte huurovereenkomst met één huurder sluit, dan gaat het bovenstaande niet op. De huurder van deze onzelfstandige woonruimte kan de huurovereenkomst dan in beginsel wel door opzegging doen eindigen, zonder dat daarvoor medewerking van anderen nodig is.

Tot slot dient u er rekening mee te houden dat voor medehuurders die op grond van de wet als zodanig worden aangemerkt (bijvoorbeeld echtgenoten en geregistreerd partners) andere regels kunnen gelden dan uit het bovenstaande blijkt.

Wordt u als verhuurder geconfronteerd met een opzegging door één van uw ‘samenhuurders’ of wilt u meer weten over dit onderwerp of over huurrecht in het algemeen? Neemt u dan contact op met een van de specialisten van onze sectie Vastgoed.

De uitspraak van de rechtbank is hier te vinden.