Blogs

Beantwoordt de Frederik Hendrik Kazerne te Vught aan de overeenkomst?

22/09/16 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 7 minuten

De rechtbank Oost-Brabant heeft zich hierover op 24 augustus 2016 uitgelaten. De vraag is of deze kazerne de eigenschappen bevat die de gemeente Vught op grond van de overeenkomst en de mededelingen van de Staat mocht verwachten.

Overeenkomst

De gemeente Vught heeft bij notariële akte van ruil en levering van de Staat geleverd gekregen de voormalige Frederik Hendrik Kazerne, (exclusief schietbanen) en een aansluitend gedeelte van de Vughtse Heide. De gemeente heeft deze gronden overgenomen voor de ontwikkeling van een woningbouwproject, het plan Stadhouderspark. De Staat heeft daarvoor in ruil twee percelen grond gekregen. De waarde van de aan de gemeente Vught geleverde percelen bedroeg € 7.145.000,-. De waarde van de aan de Staat geleverde percelen bedroeg € 170.000,-. Het verschil in de waarde (€ 6.975.000,-) is door de gemeente betaald aan de Staat.

Koop onroerend goed

Als je een onroerende zaak koopt, dan moet deze de eigenschappen bezitten die je als koper, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, redelijkerwijs mag verwachten. De bepalingen betreffende koop gelden op grond van artikel 7:50 van het Burgerlijk Wetboek ook voor ruil. Je mag daarbij verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en waarvan je de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen. Ook mag je verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als dat in de overeenkomst is voorzien.

Als je twijfelt over de eigenschappen van de zaak, dan moet je de verkoper vragen stellen of laat je zelf onderzoek verrichten. Hierbij moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de koper ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn met de afwezigheid van een bepaalde eigenschap.

Standpunt gemeente Vught

Tijdens de voorbereidingswerkzaamheden door de gemeente met het oog op het plan Stadhouderspark, worden in de grond meerdere keren explosieven en/of munitie aangetroffen. In de akte van ruil en levering is bepaald dat  in opdracht van de Staat door de Explosieven Opruimingsdienst van de Koninklijke Landmacht (EODKL) een archiefonderzoek is ingesteld naar de mogelijke aanwezigheid van explosieven. Uit dat onderzoek is de conclusie getrokken dat het niet noodzakelijk is om een opsporingsactie uit te voeren. De gemeente Vught stelt dat sprake is van non-conformiteit, omdat zij erop mocht vertrouwen, gelet op het rapport van de EODKL, dat een opsporingsactie naar de mogelijke aanwezigheid van explosieven en/of munitie op de in ruil te verkrijgen percelen niet aan de orde zou zijn. Daarom zou ook een eventuele sanering van de in de bodem aanwezig explosieven en/of munitie niet aan de orde zou zijn, althans dat een dergelijke saneringsverplichting nooit aannemelijker zou zijn dan bij ieder ander perceel in Nederland. Ook vindt de gemeente Vught dat door de bepaling in de akte waaruit volgt dat uit het door de EODKL verrichte onderzoek de conclusie volgt dat het niet noodzakelijk is  om een opsporingsactie te laten uitvoeren, voor de gemeente Vught geen/een zeer beperkt risico bestaat dat de verkregen percelen niet geschikt zouden zijn voor het beoogde normale gebruik. Dat gebruik is namelijk de realisatie van woningbouw.

Onderzoeken

De gemeente heeft door REASeuro B.V. laten onderzoeken wat de risico’s kunnen zijn voor toekomstige projecten in verband met het spontaan aantreffen van conventionele explosieven. Uit dit onderzoek blijkt dat rekening moet worden gehouden dat in de gehele gemeente Vught een verhoogde kans bestaat op het aantreffen van conventionele explosieven. De gemeente heeft vervolgens een onderzoek laten uitvoeren door een adviesbureau, om te onderzoeken of het door de EODKL verrichte onderzoek voldoende diepgang had. Uit dit onderzoek blijkt  – kort gezegd –dat meerdere bronnen onderzocht hadden moeten worden en de gronden die zijn geleverd, nader onderzocht hadden moeten worden. De gemeente heeft vervolgens een second opinion gevraagd bij een ander adviesbureau. Ook daaruit blijkt dat meerdere onderzoeken hadden moeten worden verricht door de Staat, en dat het verrichte onderzoek meer diepgang had moeten hebben.

Sprake van non-conformiteit?

Helaas vindt de rechtbank niet dat sprake is van non-conformiteit. De rechtbank oordeelt dat ondanks de door de Staat gewekte verwachtingen, niet uit de uitgevoerde onderzoeken kan worden afgeleid dat het onderzoek van de EODKL onvoldoende is geweest. Het rapport van REASeuro B.V. zegt namelijk dat het gehele militaire terrein als verdacht gebied moet worden aangemerkt, maar zegt niet specifiek iets over de hier aan de orde zijnde percelen grond. De rapporten van de adviesbureaus maken dit oordeel niet anders. Immers, in het rapport van de EODKL staat uitdrukkelijk aangegeven welke bronnen zij heeft onderzocht. De rechtbank meent dat van de gemeente Vught mag worden verwacht, althans dat zij hoorde te weten, dat de gemeente een bijzondere oorlogsgeschiedenis heeft. Als de gemeente daartoe aanleiding zou zien, dan had zij zelf onderzoek moeten doen in haar eigen archief. Dat is niet gebeurd. Het lag dus op de weg van de gemeente om onderzoek te verrichten.

Dwaling

Ook het beroep van de gemeente op dwaling slaag niet. De gemeente stelt dat de ruilovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, tot stand zou zijn gekomen omdat de Staat onjuiste mededelingen had gedaan. Ook dit beroep slaagt niet. De rechtbank oordeelt dat in het rapport van de EODKL exact staat vermeld welke bronnen zijn geraadpleegd en dat van onjuiste mededelingen niet is gebleken.

Concluderend

Bij het voormalig militair complex de Frederik Hendrik Kazerne, is risico op explosieven expliciet in de ruilovereenkomst verdisconteerd. De gemeente moet zich er dan ook redelijkerwijs op zijn bedacht dat dit risico zich zou kunnen verwezenlijken. De gemeente was zich ook bewust van dit risico, omdat zij beschikt over een uitgebreid gemeentelijk archief, waarin gedocumenteerd zou moeten zijn waar, wanneer en welke oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden binnen de gemeentegrenzen. Het aantreffen van explosieven in de geleverde percelen levert geen non-conformiteit op.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.

Klik hier voor de uitspraak.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs