Wanneer vergoeding voor bijzondere geschiktheid bij onteigening?
Het onteigende
Het onteigende in deze zaak maakt deel uit van een geheel, bestaande uit de woonboerderij met erf en grasland en een voormalige zandwinplas met oevers en enig grasland, alles gelegen in de uiterwaarden ten oosten van de IJssel en ten zuidwesten van Zwolle. Ook behoort nog een weg tot het geheel die loopt van de Schellerdijk naar het complex van de woonboerderij en de plas.
Advies deskundigen schade
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben geadviseerd de werkelijke waarde van het onteigende te bepalen op € 455.000,–. Daarnaast is geadviseerd om de aanwezigheid van de voormalige zandwinplas op het onteigende voor de Staat als voordeel te berekenen, omdat circa 500.000 m³ vrijkomende grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht, niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders maar kan worden gestort in de plas. Dit zou voor de Staat een besparing opleveren van € 700.000,– welk bedrag door de deskundige ter zitting van de rechtbank nader is geraamd op € 500.000,–. De deskundigen hebben geadviseerd om de helft van het bedrag, dus een bedrag van € 250.000,– aan degene die onteigend wordt, hierna “A”, toe te kennen uit hoofde van opslag wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor onteigend wordt.
Oordeel rechtbank schade
De rechtbank heeft vervolgens de schadeloosstelling bepaald op een bedrag van
€ 732.500,– bestaande uit € 455.000,– als vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende, € 250.000,– als opslag voor bijzondere geschiktheid en € 27.500,– als vergoeding voor bijkomende schade.
Cassatie
De Staat gaat tegen deze uitspraak van de rechtbank in cassatie. De rechtbank zou volgens de Staat hebben miskend dat het doel van de onteigening zoals dat volgt uit het onteigeningbesluit bepalend is. Uit het onteigeningbesluit volgt dat de realisering van het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt van de planologische kernbeslissing “ruimte voor de rivier” (hierna: “PKB”). Om deze reden zou niet kunnen worden ingezien waarom tot het doel van de onteigening behoort het verwerken dan wel het storten in depots van overtollige grond die vrijkomt bij de uitvoering van het project onder de vlag van de PKB.
Oordeel Hoge Raad doel onteigening
De Hoge Raad oordeelt allereerst dat het doel van de onteigening dient te worden vastgesteld door het daaraan ten grondslag liggende onteigeningsbesluit uit te leggen in het licht van het bestemmingsplan ter uitvoering waarvan de onteigening geschiedt en de PKB ruimte voor de rivier waarvan het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt. In deze PKB staat onder meer opgenomen dat bij de uitvoering van voorgenomen maatregelen de overtollige grond die vrijkomt elders in depot gestort moet worden en dat de voormalige zandwinplas op het terrein van A aangewezen wordt als depot voor schone en licht verontreinigde grond. De rechtbank heeft kennelijk geoordeeld dat het storten van vrijkomende grond in depots onlosmakelijk is verbonden met het doel van deze onteigening. Dat oordeel geeft volgens de Hoge Raad geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Maatstaf bijzondere geschiktheid
De Hoge Raad gaat vervolgens in op de vraag waarin sprake is van een bijzondere geschiktheid van het onteigende. De Hoge Raad overweegt dat van een bijzondere geschiktheid van het onteigende niet slechts sprake is indien het werk op het onteigende zelf tegen minder kosten kan worden gerealiseerd. Ook als op de kosten van het gehele werk, waarvan het werk op het onteigende onderdeel is, kan worden bespaard vanwege de bijzondere geschiktheid van het onteigende (in dit geval: de bijzondere geschiktheid van de voormalige zandwinplas als nabijgelegen depot voor de van het werk op andere percelen vrijkomende grond), kan een bijzondere geschiktheid van het onteigende aangenomen worden. Dan kan immers worden verondersteld dat een redelijk handelend verkoper een hogere prijs kan bedingen vanwege de bijzondere eigenschap van het onteigende die kan worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend.
Hoogte vergoeding bij bijzondere geschiktheid
Vervolgens wordt betoogd door de Staat dat de vergoeding voor bijzondere geschiktheid in gevallen als deze slechts kan worden toegewezen indien de kosten van het totale werk kunnen worden gedrukt doordat de onteigenaar een vergunning kan verkrijgen (in dit geval voor het storten van grond in onteigende plas) die daarvoor dienstig is, en dat de vergoeding vanwege dat voordeel niet groter kan zijn dan het voordeel dat onteigende zou hebben kunnen realiseren indien, de onteigening en het werk waarvoor onteigend weggedacht, hem dezelfde vergunning zou zijn verleend. Hierbij wordt verwezen naar het arrest van Hoge Raad van 12 juli 2002. Om deze reden zou de rechtbank ten onrechte zijn uitgegaan van een andere vergunning dan de Staat had kunnen verkrijgen. De Staat betoogt dat het plafond (nu gesteld op € 250.000,–)op nihil moet worden gesteld omdat A de onteigening weggedacht, nooit een vergunning zou hebben verkregen voor het storten van de grond in de voormalige zandwinplas omdat er geen gebied eigen klasse A grond beschikbaar was die voldeed aan de juiste zuurstofcondities. A had volgens de Staat de plas niet kunnen exploiteren voor het depot van gronden en dus ook geen betaling hebben ontvangen voor de stort van de gronden in de plas.
Dit betoog treft naar het oordeel van de Hoge Raad geen doel. De regel dat bij de bepaling van het aan de onteigende toe te kennen bedrag voor de bijzondere geschiktheid die het onteigende heeft voor het doel van de onteigening, een ‘plafond’ moet worden gehanteerd, is ontwikkeld voor gevallen waarin de bijzondere geschiktheid bestaat in aanwezigheid van winbare bodembestanddelen in het onteigende die kunnen worden verkocht of kunnen worden benut voor het werk waarvoor wordt onteigend. In die gevallen is het gerechtvaardigd de aan de onteigende toe te kennen vergoeding niet op een hoger bedrag te stellen dan de marktwaarde van die bodembestanddelen, omdat de onteigende zelf geen hogere opbrengst van die marktwaarde had kunnen realiseren. In dit geval echter, bestaat er bijzondere geschiktheid in de aanwezigheid van de plas in die zin dat de plas kan dienen als depot voor bij het werk waarvoor wordt onteigend vrijkomende grond, zodat het werk goedkoper gerealiseerd kan worden. Er is dus geen sprake van de aanwezigheid in het onteigende van zaken met een marktwaarde. Deze regeling leent zich dan ook niet voor toepassing buiten het geval van in het onteigende aanwezige winbare bodembestanddelen.
Eliminatieregel van toepassing?
Ook A komt in cassatie. Hij komt in cassatie tegen het oordeel van de rechtbank dat ook rekening moet worden gehouden met het nadeel als gevolg van de bijzondere ongeschiktheid, te weten de noodzaak tot het storten van 500.000 m³ te vermarkten grond, dat de voordelen en nadelen moeten worden gesaldeerd. Er wordt betoogd dat deze saldering van voor- en nadelen in strijd is met de eliminatieregel van artikel 40c Onteigeningswet, inhoudende dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met de voor- en nadelen die teweeggebracht worden door het werk waarvoor onteigend wordt.
Oordeel Hoge Raad eliminatieregel
Deze klacht treft doel. Het door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel bestaat erin dat 500.000 m³ in het werk vrijkomende grond gebruikt wordt voor de verondieping van de plas, hoewel deze grond had kunnen worden aangewend voor andere projecten of afgezet op de markt. De rechtbank heeft evenwel miskend dat dit nadeel een gevolg is van de keuze van de Staat om deze 500.000 m³ grond niet te vermarkten maar aan te wenden voor de verondieping van de plas, en dat dit nadeel niet samenhangt met de door de rechtbank in aanmerking genomen bijzondere geschiktheid van het onteigende. Die bijzondere geschiktheid bestaat immers erin dat de andere 500.000 m³ in het werk vrijkomende grond (de grond waarvoor geen geschikte bestemming aanwezig wordt geacht en die dus ook niet vermarkt kan worden) niet hoeft te worden afgevoerd naar een gronddepot elders, maar in de plas kan worden gestort, hetgeen tot een kostenbesparing voor het werk leidt. Slechts de met deze bijzondere geschiktheid verbandhoudende kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vervoer van deze vrijkomende grond naar de plas, kunnen in aanmerking worden genomen bij de begroting van het aan de bijzondere geschiktheid verbonden voordeel. Bovendien overweegt de Hoge Raad dat de door de rechtbank in aanmerking genomen nadeel een gevolg is van het (plan voor het) werken waarvoor is onteigend. De plas moet immers volgens de PKB om waterstaatkundige redenen verontdiept worden (om te voorkomen dat de stabiliteit van de aan te leggen drempel langs de plas bij hoogwater in gevaar komt), en deze verontdieping moet volgens het plan uitgevoerd worden met in het werk vrijkomende grond. Ook op grond van artikel 40c Onteigeningswet mag dus bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening mag worden gehouden met het nadeel dat in het werk vrijkomende grond, hoewel vermaard paar, wordt gebruikt voor het ontdiepen van de plas.
Vergoeding meerwaarde bijzondere geschiktheid in mindering brengen op waarde overblijvende (artikel 41Ow)?
Vervolgens wordt er door A nog cassatie ingesteld tegen de impliciete beslissing van de rechtbank dat geen sprake is van een voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van het overblijvende. De waarde van het overblijvende na onteigening is door de deskundigen gesteld op € 350.000,– en de waarde van het onteigende op € 705.000,–. Het totaal van € 350.000,– plus € 705.000,– is € 1.055.000,– en dat blijft aldus boven de waarde van het geheel voor onteigening van € 950.000,– zodat geen sprake is van een waardevermindering van het overblijvende. Daarom hebben de deskundigen in het rapport toegevoegd dat als geen rekening zou worden gehouden met de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid sprake zou zijn van een waardevermindering van het overblijvende van € 145.000,– hetgeen € 245.000,– moet zijn indien rekening wordt gehouden met de correctie ter zitting van de rechtbank met betrekking tot de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid. Er wordt -kort gezegd- door A over geklaagd dat ten onrechte bij de waarde van het onteigende de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid is meegerekend door de rechtbank. Deze klacht is gegrond.
Oordeel Hoge Raad artikel 41Ow
De vergoeding wegens bijzondere geschiktheid houdt in dat de onteigende naast de vergoeding van de werkelijke waarde die het onteigende perceel in het vrije commerciële verkeer heeft, tevens een vergoeding ontvangt vanwege de omstandigheid dat het onteigende perceel een bijzondere eigenschap of hoedanigheid heeft waardoor het speciaal voor de onteigende een meerwaarde heeft, omdat het beter bruikbaar is voor het werk waarvoor onteigend wordt dan vergelijkbare gronden in de nabijheid van het onteigende. Dat met deze meerwaarde rekening wordt gehouden vormt een uitzondering op de in artikel 40c Onteigeningswet neergelegde eliminatieregel. In zoverre ontvangt onteigende dan ook een vergoeding waardoor hij in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest.
In het vrije commerciële verkeer had de onteigende tenslotte uitsluitend de werkelijke waarde gehad. Dat de onteigende door vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval geweest zou zijn, wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat het gaat om een bijzondere eigenschap die de onteigende zaak los van het werk waarvoor onteigend wordt al heeft en waarvoor onteigende, als verondersteld redelijk handelend verkoper, naar billijkheid een vergoeding kan bedingen van de onteigenaar als redelijk handelend koper, omdat de zaak vanwege die eigenschap speciaal voor de onteigenaar een meerwaarde heeft.
Indien naast de bijzondere geschiktheid tevens sprake is van een waardevermindering van het overblijvende na onteigening, dient de vergoeding wegens bijzondere geschiktheid niet in aanmerking te worden genomen bij de bepaling van de vergoeding voor die waardevermindering. Als dat gebeurt dan wordt hetzij tekortgedaan aan de ratio van de vergoeding voor bijzondere geschiktheid, hetzij wordt de onteigende niet volledig schadeloos gesteld voor het vermogensverlies bestaan de in de mindere waarde van het overblijvende na de onteigening. De vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid mag dus niet in mindering gebracht worden op de ingevolge artikel 41 Onteigeningswet aan onteigende toekomende vergoeding ter zake van de waardevermindering van het overblijvende. Dit brengt mee dat de vergoeding van de meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid niet mag worden meegenomen in de voor de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende toegepaste vergelijking tussen enerzijds de waarde van het geheel voor onteigening, en anderzijds de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende na onteigening.
Conclusie
In dit arrest is de maatstaf voor bijzondere geschiktheid duidelijk uiteengezet. Daarnaast is geoordeeld op welke wijze de eliminatieregel in deze zaak moet worden uitgelegd. In dit geval is deze regel van toepassing op de gevolgen van de PKB. Daarnaast hoeft bij bijzondere geschiktheid alleen de werkelijke marktwaarde te worden toegepast bij winbare bodembestanddelen in de bodem. Tot slot mag de vergoeding meerwaarde vanwege bijzonder geschiktheid niet in aanmerking worden genomen bij de bepaling van de vergoeding van de waardevermindering ex artikel 41Ow.
Klik hier voor de uitspraak.
Heeft u vragen over een onteigeningskwestie, neem dan contact op met één van onze specialisten.