Blogs

Mondelinge huurverlaging en rechtsverwerking

18/12/17 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Een verhuurder spreekt zijn huurder aan tot betaling van de huurachterstand van € 162.000,-. De huurder zegt dat hij enkele jaren geleden een huurverlaging met de verhuurder is overeengekomen, althans, dat hij de indruk heeft gewekt dat hierover overeenstemming bestond. Kan de huurder met succes een beroep op rechtsverwerking doen?

De feiten

De verhuurder heeft bij de huurovereenkomst van 8 september 1999 een woonboerderij met schuur en omliggende grond aan de huurder verhuurd. De huurprijs bedraagt € 1.497,48 per maand. Een jaar later gaan partijen een nieuwe huurovereenkomst aan, die betrekking heeft op verhuur van een aan de woonboerderij grenzende kantoorruimte. De huurprijs daarvan bedraagt € 408,40 per maand. Partijen zijn enkele keren mondeling een verlaging van de huurprijs overeengekomen. Deze verlaging is overeengekomen omdat de huurder vanaf een bepaald moment niet langer gebruik maakt van de kantoorruimte.

Huurachterstand

Medio juli 2014 stuurt de  verhuurder de huurder een brief waarin hij stelt dat sprake is van een huurachterstand van € 162.436,53. De huurder wordt gesommeerd om dit bedrag binnen 14 dagen te betalen. Nadat betaling uitblijft, start de verhuurder een procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de huur, die op grond van beide huurovereenkomsten aanvankelijk in totaal € 1.905,88 bedraagt:

  • met ingang van 1 november 2012 is verlaagd tot € 1.500,= per maand;
  • met ingang van 1 mei 2013 verder is verlaagd tot € 1.200,= per maand;
  • met ingang van 1 februari 2014 verder is verlaagd tot € 1.000,= per maand.

De kantonrechter heeft vervolgens de huurder veroordeeld om € 36.849,92 aan achterstallige huurpenningen te betalen. De huurder gaat in hoger beroep.

Betaling conform mondelinge huurverlaging

Anders dan de kantonrechter, stelt de huurder dat op grond van mondelinge afspraken tussen partijen al met ingang van 1 februari 2010 de huur is verlaagd tot € 1.500,= per maand, en vervolgens met ingang van 1 maart 2011 verder is verlaagd tot € 1.000,= per maand. Met ingang van voornoemde data heeft de huurder ook die bedragen telkens overgemaakt aan de verhuurder.

Geen protest

Het Hof concludeert dat, omdat de verhuurder die betalingen jarenlang zonder protest heeft geaccepteerd, zonder aanspraak te maken op betaling van een hoger bedrag en zonder melding te maken van een oplopende huurachterstand, het zeer aannemelijk is dat de door huurder gestelde overeengekomen huurverlagingen ook daadwerkelijk tussen partijen zijn overeengekomen. Kortom, het betaalgedrag van de huurder en het feit dat de verhuurder dit gedurende 2010 t/m 2013 en de eerste zes maanden van 2014 heeft toegestaan en zonder enige schriftelijke protesten de betalingen heeft ontvangen, is volgens het Hof een sterke aanwijzing dat de partijen daadwerkelijk de door de huurder gestelde huurverlagingen mondeling zijn overeenkomen.

Rechtsverwerking

De kantonrechter heeft overigens het beroep op rechtsverwerking van de huurder verworpen. Rechtsverwerking houdt in dat als een schuldeiser handelt op een wijze die niet overeenstemt met de eventuele uitoefening van zijn rechten, hij deze rechten kan verspelen. Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking, is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist. Bijvoorbeeld omdat bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, of dat de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

Geen aanmaningen en oplopen vermeende huurachterstand

In dit geval stelt het Hof vast dat niet alleen sprake is van tijdsverloop waarbij de verhuurder gedurende 4,5 jaar geen aanspraak heeft gemaakt op (vermeende) achterstallige huurpenningen, maar ook van bijkomende omstandigheden waardoor het beroep op rechtsverwerking van de huurder slaagt. Het Hof stelt dat sprake is van een duurovereenkomst waarbij met het verstrijken van elke maand een nieuwe termijn opeisbaar wordt. De huurder heeft terecht aangevoerd dat verhuurder de achterstand torenhoog heeft laten oplopen door pas na ongeveer 4,5 jaar aan de huurder duidelijk te maken dat hij geen genoegen meer nam met de hoogte van de reeds gedane huurbetalingen. Onder meer hierdoor is bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de verhuurder genoegen nam met de feitelijk door huurder gedane huurbetalingen en geen aanspraak zou maken over de over het verleden onbetaalde gelaten deel van de huur.

Conclusie

Het hoger beroep van huurder slaagt en het vonnis waarin huurder is veroordeeld tot betaling van € 36.849,92 ter zake achterstallige huur, wordt dan ook door het Hof vernietigd.

Dit arrest leert dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking, er meer aan de hand moet zijn dan alleen tijdsverloop. Naast tijdsverloop dient er ook sprake te zijn van een bijkomende omstandigheid, waardoor bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken.

De uitspraak kunt u lezen op rechtspraak.nl

Heeft u nog vragen naar aanleiding van het hiervoor behandelende arrest neem dan contact op met onze specialisten.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs