Mag de verkoper van een woning na mondelinge aanvaarding nog ingaan op een hoger bod?
In de dynamische vastgoedmarkt komt het regelmatig voor dat na een mondeling akkoord over de verkoopprijs van een woning, een ander (hoger) bod wordt uitgebracht. De kernvragen zijn: mag de verkoper daarop ingaan, en maakt het uit of de koper een consument is of een professionele partij? Een professionele partij is een partij die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het antwoord hangt af van het toepasselijke regime: de consumentenkoop van woonruimte (met het schriftelijkheidsvereiste) versus transacties waarbij de koper geen consument is.
Consumentenkoop van woonruimte (art. 7:2 BW)
Bij koop van woonruimte door een consument geldt het dwingendrechtelijke schriftelijkheidsvereiste. De koop is pas bindend zodra de overeenkomst schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend. Tot dat moment bestaat geen afdwingbare koopovereenkomst en mag de verkoper in beginsel nog ingaan op een hoger bod. Na ondertekening heeft de consument bovendien een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin de koopovereenkomst zonder opgave van redenen kan worden ontbonden. Elektronische ondertekening kan aan het schriftelijkheidsvereiste voldoen; een enkel akkoord per e‑mail zonder rechtsgeldige handtekening is niet altijd toereikend. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan precontractuele aansprakelijkheid ontstaan bij het afbreken van vergevorderde onderhandelingen, maar de lat ligt hoog om de beschermingsfunctie van artikel 7:2 BW niet te ondergraven.
Geen consumentenkoop: professionele koper of zakelijke transactie
Wanneer de koper niet als consument kwalificeert, geldt artikel 7:2 BW niet. In dat geval kan een mondelinge overeenkomst bindend zijn zodra aanbod en aanvaarding hebben plaatsgevonden en overeenstemming bestaat over de essentialia, zoals object, prijs, leveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. De uitleg van verklaringen en gedragingen vindt plaats volgens de Haviltex‑maatstaf, waarbij niet alleen de letterlijke tekst maar ook context en gerechtvaardigde verwachtingen relevant zijn. Ontbreken expliciete voorbehouden als interne goedkeuring of due diligence, dan kan een akkoord op hoofdlijnen al tot gebondenheid leiden. Gaat de verkoper dan toch in op een hoger bod, dan riskeert hij een vordering tot nakoming of schadevergoeding. Tegelijk is het bewijsrisico groter bij mondelinge afspraken; correspondentie kan hier doorslaggevend zijn.
Grensgevallen en praktische aandachtspunten
Bij gemengde objecten (woon‑/bedrijfsbestemming), losse garageboxen, parkeerplaatsen, bouwkavels, erfpacht of appartementsrechten is niet altijd evident of het om “tot bewoning bestemde” woonruimte gaat als bedoeld in artikel 7:2 BW; de kwalificatie bepaalt of het schriftelijkheidsvereiste geldt. Een particulier die een woning koopt als belegging valt doorgaans onder het consumentenregime zolang niet in de uitoefening van beroep of bedrijf wordt gehandeld. Makelaars en intermediairs moeten daarnaast rekening houden met branchecodes over biedprocedures en transparantie; die scheppen niet zonder meer civielrechtelijke afdwingbaarheid, maar kunnen wel tuchtrechtelijke en reputatiegevolgen hebben bij het accepteren van hogere biedingen na een mondeling akkoord.
Conclusie en aanbevelingen
Bij consumentenkoop van woonruimte mag de verkoper in beginsel tot het moment van ondertekening van de koopakte nog ingaan op een hoger bod; na ondertekening heeft de consument drie dagen bedenktijd. Waar de koper geen consument is, kan mondelinge overeenstemming al bindend zijn en kan het honoreren van een hoger bod leiden tot aansprakelijkheid voor nakoming of schadevergoeding. Leg daarom expliciet vast wanneer gebondenheid intreedt, welke voorbehouden gelden en hoe met hogere biedingen wordt omgegaan.
Heeft u een vraag over de totstandkoming van een koopovereenkomst of in hoeverre zonder bijvoorbeeld schadevergoeding nog onderhandelingen afgebroken kunnen worden? Neem dan gerust contact met ons op.