Hoe verhoudt de Wet voorkeursrecht gemeenten zich tot een koopoptie van een zittende huurder?

Vestiging van een voorkeursrecht door de gemeente leidt er toe dat de eigenaar die tot verkoop over wenst te gaan, het perceel eerst aan de gemeente moet aanbieden. Als een zittende huurder een koopoptie op het perceel heeft, wordt de koopoptie door het voorkeursrecht illusoir gemaakt. Is dat zo?

Vestiging voorkeursrecht gemeenten

De gemeenteraad van de gemeente Purmerend heeft op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een aantal gronden aangewezen waarop de Wvg van toepassing is. De eigenaar van de gronden is het hier niet mee eens en maakt bezwaar. Hij voert hiertoe twee gronden aan. Met de eerste grond betoogt de eigenaar dat de gronden zijn aangewezen op verzoek van een ondernemer. Dit wringt volgens de eigenaar met de publieke rol van de gemeente als behartiger van het algemeen belang en is oneigenlijk en verwerpelijk. Ten tweede betoogt de eigenaar dat door de aanwijzing van de gronden de koopoptie van de zittende huurder illusoir is geworden.

Gronden aangewezen op verzoek van een derde?

De rechtbank Noord-Holland verwerpt de eerste grond van de eigenaar. De gemeenteraad heeft gemotiveerd aangegeven dat de gronden zijn aangewezen op aangeven van het college als gevolg van een voorgenomen ontwikkeling in het gebied. De eigenaar heeft ter zitting aangeboden om een e-mail na te zenden waarin het door hem gestelde zou worden bevestigd. De rechtbank staat dit niet toe. De eigenaar heeft gedurende de procedure voldoende tijd gehad om het door hem gestelde te onderbouwen. De rechtbank oordeelt dan ook dat niet is gebleken dat het voorkeursrecht is gevestigd ter bevoordeling van een derde, (private) partij.

Illusoir worden koopoptie huurder

Ook de door de eigenaar aangevoerde grond dat de koopoptie van de zittende huurder is komen te vervallen dan wel illusoir is geworden door de toepassing van de Wvg wordt door de rechtbank niet gevolgd. De rechtbank oordeelt dat met de invoering van de Wvg is beoogd de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken. Toepassing van de Wvg geeft de raad een middel om speculatie tegen te gaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen te behouden. Dat verkoop aan de gemeente conform de werkelijke marktwaarde zal plaatsvinden en de opbrengst voor de eigenaar mogelijk lager is dan het bedrag waarvoor een koopoptie in de huurovereenkomst is opgenomen, is niet relevant voor de vraag of het voorkeursrecht kon worden gevestigd. Het tegengaan van mogelijke speculatie met betrekking tot een perceel is namelijk in overeenstemming met het doel van de Wvg.

Wordt de koopoptie wel illusoir door het voorkeursrecht?

In de zaak waarin het voorkeursrecht is gevestigd door de gemeenteraad van de gemeente Purmerend is niet behandeld waarom de koopoptie van de huurder illusoir zou worden door het voorkeursrecht. Men kan zich ook afvragen of dit het geval is.

Koopoptie vs. voorkeursrecht

Het is van belang om helder voor ogen te houden dat het voorkeursrecht wezenlijk anders is dan een koopoptie. Het verschil tussen deze begrippen is ook helder uiteengezet door het hof Arnhem-Leeuwarden. Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen. In de verklaring van een koopoptie ligt dus een bindend aanbod besloten. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan.

Gevolg koopoptie

Door de koopoptie mag de eigenaar de zaak niet aan een ander te koop aanbieden. Doet hij dat toch, dan schendt hij zijn verplichting ten opzichte van de huurder. De huurder zou dan een actie kunnen starten. De eigenaar mag dus door de koopoptie zijn perceel niet (althans niet in strijd met de nader gemaakte afspraken, bijvoorbeeld indien is afgesproken dat de koopoptie over een bepaalde termijn kan worden ingeroepen) te koop aanbieden, ook niet aan de gemeente op grond van een voorkeursrecht. Dit is anders indien bijvoorbeeld de termijn waarop de koopoptie kan worden ingeroepen, ongebruikt is verstreken. In dat geval geldt dat de eigenaar op grond van het voorkeursrecht, indien hij tot verkoop wenst over te gaan, het perceel aan de gemeente moet aanbieden. Hiermee wordt de koopoptie niet illusoir. De huurder zou dus (binnen de afgesproken termijn) de koopoptie moeten kunnen inroepen. De koop komt daarmee tot stand. Dit zou geen schending van het voorkeursrecht moeten opleveren, aangezien er geen nieuw aanbod wordt gedaan. Wel dient de huurder/nieuwe eigenaar in dat geval op grond van de Wvg, op het moment dat de huurder/nieuwe eigenaar het perceel wenst te verkopen, het perceel eerst aan de gemeente aan te bieden voor zover het besluit nog van kracht is. Het voorkeursrecht rust namelijk op de daartoe aangewezen gronden.

Conclusie

Een koopoptie in de huurovereenkomst is niet relevant voor de vraag of een voorkeursrecht kon worden gevestigd. Het voorkeursrecht leidt er alleen toe in het geval de eigenaar tot verkoop wenst over te gaan, het perceel aan de gemeente moet worden aangeboden. De vraag is in hoeverre de koopoptie van de huurder hiermee illusoir wordt, aangezien het optiebeding moet worden gezien als een onherroepelijk aanbod. Het (onherroepelijke) aanbod staat al en hoeft alleen te worden aanvaard. Het voorkeursrecht hoeft dus niet in conflict te komen met de koopoptie.

Meer weten over de Wvg? Neem contact op met een van onze specialisten.
Klik hier voor de uitspraak.

Lees ook: Vernietiging koopovereenkomst door gemeente wegens strijd met gemeentelijk voorkeursrecht?