Bruikleenovereenkomst of huurovereenkomst: wat zijn de verschillen en de gevolgen?

Als u een leegstaand pand heeft waarvan u weet dat u deze op termijn wil verkopen, zult u dat liever niet verhuren. Huurders kunnen namelijk een beroep doen op huurbescherming en zullen dan niet kunnen worden verplicht om het pand te verlaten. Dat kan dan tot gevolg hebben dat u het pand niet kan verkopen, of voor een veel lagere prijs. Hoe zou dit kunnen worden ondervangen?

Huurovereenkomst versus bruikleenovereenkomst

U zou in plaats van een huurovereenkomst, een bruikleenovereenkomst kunnen sluiten. Het verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst, is het wel of niet moeten leveren van een tegenprestatie. Als voor het gebruik van een bepaald goed een tegenprestatie moet worden geleverd door de gebruiker, wordt de overeenkomst aangemerkt als een huurovereenkomst. Zo niet, dan zal sprake zijn van een bruikleenovereenkomst.

Waar kan de tegenprestatie uit bestaan?

Vaak bestaat de tegenprestatie uit het betalen van geld. Denk aan huurpenningen. Dat hoeft echter niet. Een tegenprestatie kan ook bestaan uit betaling in natura. Tevens kan de tegenprestatie bestaan uit het verrichten van bepaalde werkzaamheden. Als de gebruiker van een woning zich bijvoorbeeld verplicht om de woning op te knappen of de woning te bewaken, kan er sprake zijn van een tegenprestatie – en dus een huurovereenkomst. Wel moet dan voldoende bepaalbaar zijn waar de te leveren tegenprestatie uit bestaat.

Welke bescherming heeft een bruiklener?

Een huurder komt, zoals bekend, huurbescherming toe. Een huurovereenkomst kan niet zomaar worden opgezegd. Daarvoor zullen aan bepaalde wettelijke vereisten moeten worden voldaan. Voor een bruikleenovereenkomst geldt dat in principe niet. Als een bruikleenovereenkomst wordt opgezegd, zal deze gewoon eindigen. Het gebruikte goed zal dan ook weer aan de eigenaar ter beschikking moeten worden gesteld. De gevolgen van de kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst of als bruikleenovereenkomst, kunnen dus groot zijn.

Wat zijn de mogelijke gevolgen?

Als in een voorkomend geval door een rechter wordt geoordeeld dat de gebruiker van uw pand een – voldoende bepaalbare – tegenprestatie moet leveren voor het gebruik daarvan, zal hij oordelen dat sprake is van een huurovereenkomst. Dat partijen de overeenkomst zelf als bruikleenovereenkomst hebben betiteld, maakt daarvoor niets uit. Dat heeft tot gevolg dat u deze overeenkomst niet zomaar kan beëindigen of dat een al gedane opzegging geen doel treft, omdat niet is voldaan aan de daarvoor wettelijke vereisten. In plaats van dat u uw pand dan betrekkelijk eenvoudig leeg kan krijgen om te verkopen, zit u opeens vast aan huurders die u niet zomaar op straat kan zetten. Vaak kan er dan een dikke streep door de beoogde verkoop.

Waar moet u op letten bij het aangaan van een bruikleenovereenkomst?

Als u er zeker van wil zijn dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst in plaats van een huurovereenkomst, doet u er goed aan om geen specifieke verplichtingen voor de gebruiker in de overeenkomst op te nemen. Alleen als deze verplichtingen onvoldoende bepaalbaar zijn, zal namelijk daadwerkelijk sprake zijn van een bruikleenovereenkomst.

Als u over dit onderwerp vragen heeft, kunt u contact opnemen met een van onze specialisten op het gebied van Vastgoedrecht of Overheidsrecht.

Zie ook: Pas op met de vergoeding in bruikleenovereenkomsten!