Brandschade voordat verkocht vastgoed is geleverd: wat nu?

Als een woning of een bedrijfspand wordt verkocht, dan moet de verkoper dat pand leveren in de staat waarin dat zich bevindt op het moment dat de koopovereenkomst wordt gesloten. Soms ontstaat er tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering schade aan het verkochte. Dat kan bijzonder vervelende gevolgen hebben.

Beschadiging door brand drie dagen voor levering

Dat blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag. Het ging in die zaak om een bedrijfspand dat in november 2019 was verkocht voor € 275.000,-. Dat zou op 2 maart 2020 geleverd worden. In de nacht van 26 op 27 februari 2020 is er in het bedrijfspand echter brand uitgebroken. Het pand is daardoor niet vergaan, maar wel serieus beschadigd. De levering op 2 maart 2020 is daardoor niet doorgegaan.

Standaardbepaling in de koopovereenkomst

In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is een standaardbepaling opgenomen, die regelt hoe met zo’n geval kan worden omgegaan. Daarin is bepaald dat de verkoper er voor kan kiezen om de schade binnen dertig dagen ‘goed en deugdelijk’ te herstellen. Als hij dat doet, dan moet de koper het vastgoed gewoon afnemen. Doet hij dat echter niet, dan wordt de overeenkomst van rechtswege ontbonden en dan moet de verkoper de schade vergoeden die de koper daardoor lijdt.

Wel of niet goed en deugdelijk hersteld?

De verkoper kiest ervoor om de schades te herstellen en daar gaat hij ook mee aan de slag. Hij vindt op enig moment dat hij de schades ‘goed en deugdelijk’ heeft hersteld en hij vraagt de koper dan om mee te werken aan de levering. De koper vindt echter niet dat er ‘goed en deugdelijk’ is hersteld en weigert het verkochte af te nemen. Volgens hem is onder meer het beton in het pand door de hitte van de brand gaan scheuren en is dat niet op de goede manier hersteld.

Deskundigenrapport geeft de doorslag

Dat laatste wordt bevestigd in een namens de koper opgesteld deskundigenrapport. De rechtbank volgt de koper daarin. De rechter acht daarbij relevant dat de verkoper naar aanleiding van dit rapport ook nog herstelwerkzaamheden aan het beton heeft laten uitvoeren: dat duidt erop dat het beton daarvoor nog niet ‘goed en deugdelijk’ hersteld was.

Koopovereenkomst is ontbonden

Hoewel de verkoper, volgens de rechter, er alles aan heeft gedaan om de schade op tijd en juist te herstellen, is de slotsom dat hij dat niet (tijdig) heeft gedaan. Op grond van de hiervoor genoemde standaardbepaling wordt dan ook geoordeeld dat de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden én dat de verkoper aansprakelijk is voor de door de koper geleden schade.

Wel schade, geen boete

Van de door de koper gevorderde schade van ruim € 27.000,-, wordt ruim € 8.000,- toegewezen. Het merendeel van de gevorderde schade staat volgens de rechtbank niet in (voldoende) causaal verband tot de ontbinding van de koopovereenkomst, maar de verkoper moet dus wel nog € 8.000,- vergoeden. Ook de door de koper gevorderde boete van 10% van de koopovereenkomst, die ook in veel standaardkoopovereenkomsten is opgenomen, wordt afgewezen. Die boete is, volgens de rechter, niet verschuldigd in een situatie als deze. Een schrale troost voor de verkoper.

Waar moet u op letten?

Deze uitspraak laat zien dat de verkoper een risico loopt als hij ervoor kiest om de schades aan een verkocht pand – die na de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar vóór de datum van levering zijn ontstaan – te herstellen. Als hij daarvoor kiest, dan moet hij dat wel ‘goed en deugdelijk’ doen. Die maatstaf is streng. Als dat dan – volgens de rechter – niet op de goede manier gebeurt, dan ziet de verkoper niet alleen de koop niet doorgaan, maar dan is hij ook nog eens aansprakelijk voor de schade van de koper.

Deskundigenrapport draagt bij

Om de risico’s te beperken, zou de verkoper ervoor kunnen kiezen om een deskundige de ontstane schades te laten onderzoeken. Als er wordt hersteld zoals de deskundige adviseert – of als de deskundige achteraf bevestigt dat er ‘goed en deugdelijk’ is hersteld – dan zal eerder geoordeeld worden dat er wel ‘goed en deugdelijk’ is hersteld en dan zal de koop gewoon door kunnen gaan.

Als u vragen heeft over dit onderwerp of advies of rechtsbijstand nodig heeft, dan kunt u contact opnemen met een van de specialisten van onze sectie Vastgoedrecht.

De uitspraak van de rechtbank kunt u hier vinden.