Aangetekend verzenden of bij exploit betekenen; achterhaald of niet?
De rechtspraak laat een bevestigend beeld zien. Dit beeld past overigens in een ruimere, door de rechterlijke macht uitgedragen tendens van “deformalisering”. Ik zal onderstaand vier uitspraken met u doornemen.
Huurder neemt overeengekomen vormvoorschriften niet in acht
In de eerste zaak ging het om een huurder die niet de contractueel bedongen vormvoorschriften had nageleefd, terwijl het niet vast stond dat de opzeggingsbrief tijdelijk was ontvangen. Toch wordt opzegging door de rechter rechtsgeldig geacht. De huurder had namelijk zijn wil wel tijdig voldoende kenbaar gemaakt. De rechter overweegt dat het beroep op ongeldigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Klik hier voor de uitspraak.
“Veertiendagenbrief” voldoet niet aan wettelijke eisen
In aan andere kwestie ging het om een “veertiendagenbrief” die niet voldeed aan de wettelijke eisen doordat de hierin aan huurder gegunde termijn om de vordering te voldoen één dag te kort was. Hoewel de brief in beginsel als niet verzonden geldt, zo overweegt de rechter, en huurder zodoende geen incassokosten verschuldigd is, is dit anders nu zonder twijfel vast staat dat de huurder de vordering niet zou voldoen. Kortom, dit gebrek wordt de schrijver niet euvel geduid door de rechter. Klik hier voor de uitspraak.
Opzeggen via deurwaardersexploit of aangetekende brief
Een ander geschil betrof het beding in de huurovereenkomst van een garagebox, die bepaalde dat opzegging uitsluitend kon plaatsvinden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief met bericht van ontvangst. Dat voorschrift was geschonden. De rechter komt echter tot het oordeel dat het beding onredelijk bezwarend en daarom nietig is. Ik merk op dat daarbij vraagtekens kunnen worden gezet, maar ik laat het bij deze signalering. Waar het mij om gaat is dat de rechter van mening is dat de verhuurder geen beschermenswaardig belang bij een dergelijke eis werd toebedeeld. De opzegging per e-mail heeft de verhuurder bereikt en is om die reden rechtsgeldig, aldus de rechter. Klik hier voor de uitspraak.
Huurovereenkomst per e-mail opzeggen
De kantonrechter in de laatste zaak die ik met u bespreek beslist dat huurders rechtsgeldig de huurovereenkomst per e-mail hebben opgezegd. Allereerst wordt de wettelijke bepaling in de praktijk dikwijls niet (meer) in acht genomen. Dat zijn de technische ontwikkelingen waar ik in mijn inleiding op doelde. Bovendien geeft de wet volgens de rechter niet expliciet aan dat niet-inachtneming nietigheid meebrengt.
Het beroep van de verhuurder op de huurovereenkomst waarin bepaald is dat de opzegging uitsluitend schriftelijk en niet per e-mail kan geschieden, werd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Daar kwam bij dat de huurders vooraf mondeling hun wil bekend hadden gemaakt, de verhuurder had haar e-mailadres vermeld in het huurcontract en de verhuurder heeft niet betwist dat zij de e-mail heeft ontvangen. Een correcte beslissing van de rechter dus om de opzegging goed te keuren. Klik hier voor de uitspraak.
Wat is de conclusie?
Kunt u voorschriften als het per aangetekende post verzenden en/of het betekenen per exploit “over boord zetten”? Dat gaat mij wat te ver, want u wilt dit soort discussies natuurlijk voorkomen. Maar eveneens duidelijk is dat verzenden per e-mail veel praktischer is dan aantekenen of bij exploit betekenen. Ik denk dat het goed is dat als u een overeenkomst sluit, bekijkt hoe het doen van belangrijke mededelingen geregeld is. Ga vervolgens na of de mededeling waar de bepaling op ziet in uw geval afdoende geregeld is. Bedenkt u zich vervolgens of de overeenkomst moet worden aangepast of aangevuld. Er zijn verschillende varianten te bedenken, waarbij ook de praktische kant in ogenschouw wordt genomen.
Een tweede les is natuurlijk dat u bestaande contracten hierop kunt nakijken, en als een bepaling niet afdoende zekerheid biedt kunt u uw medecontractant benaderen om een aanvullende bepaling bij het contract op te nemen.
Voor het geval u in een conflictsituatie hierover terechtkomt, geldt dat u bovengenoemde trend mee kunt nemen in uw communicatie naar de wederpartij toe. U kunt dan al naar gelang uw positie bij het innemen van een standpunt gebruik maken van de gezichtspunten die bovengenoemde uitspraken ons bieden.
Advies hierover nodig? Neem dan contact op met één van onze specialisten.