Spoedbestuursdwang en kostenverhaal
Een professionele verhuurder heeft een woning verhuurd. Op het moment dat duidelijk wordt dat in de woning een hennepkwekerij is gevestigd, heeft de gemeente door middel van het toepassen van spoedbestuursdwang de kwekerij ontmanteld. Vervolgens heeft de gemeente de kosten van de ontmanteling verhaald op de verhuurder. De verhuurder is tegen dit besluit in beroep gegaan en vervolgens in hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling). De verhuurder is van mening dat de kosten verhaald dienen te worden op de huurder.
In hoger beroep oordeelt de Afdeling op 5 oktober 2011 als volgt. Een (professionele) verhuurder dient van de huurder de nodige bescheiden te ontvangen (uittreksel gemeentelijke basisadministratie, ondertekende werkgeversverklaring, kopie identiteitsbewijs en loonstrook). Van een professionele verhuurder als appellante verwacht de Afdeling dat zij een organisatie heeft die is toegerust op het houden van toezicht op reguliere basis. De appellante in deze zaak verhuurt circa 800 woningen.
De Afdeling is van oordeel dat de verhuurder het gebruik van de woning dient te controleren door middel van het houden van toezicht. Dit toezicht kan bestaan uit maandelijkse algemene visuele inspectie aan de buitenzijde van de woning, zoals de Afdeling in 2010 al bepaalde. Dit volstaat echter niet als er aanwijzingen zijn voor illegaal gebruik.
In deze zaak waren er dergelijke aanwijzingen, namelijk klachten van omwonenden over ratten en wildgroei. Bovendien was regelmatig sprake van een huurachterstand. De verhuurder heeft niet aangetoond dat zij het gebruik van de woning in de jaren voor de ontdekking van de kwekerij heeft gecontroleerd.
De Afdeling stelt dat de verhuurder zelf de keuze heeft gemaakt om het pand aan deze huurder te verhuren, zodat het niet onredelijk is om de kosten van bestuursdwang op de verhuurder te verhalen. De Afdeling stelt de verhuurder dan ook in het ongelijk en oordeelt dat de verhuurder de kosten van bestuursdwang moet vergoeden.
Voor de verhuurder is dus van belang dat goed wordt gecontroleerd wie de huurder is. Daartoe dient de verhuurder een goede administratie te voeren, waarbij de verhuurder alle benodigde bescheiden dient op te vragen bij de huurder. Ook is van belang dat een professionele verhuurder als appellante tenminste één keer per maand een visuele inspectie uitvoert. In sommige gevallen kan er aanleiding zijn voor een nader onderzoek. Bijvoorbeeld als er sprake is van klachten van omwonenden en huurachterstanden. Ook is het contant betalen van huur of het storten van de huur bij het postkantoor, een reden voor extra alertheid.
Voor de gemeente geldt dat het verhalen van de kosten van bestuursdwang voor de ontmanteling van de hennepkwekerij op de verhuurder veelal de voorkeur geniet boven het verhaal van de kosten op de huurder. De ervaring leert dat het bij de huurder over het algemeen lastiger is om ook daadwerkelijk die kosten te verhalen. Dit laat onverlet dat de verhuurder op zijn beurt kan trachten de kosten op de huurder te verhalen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met één van onze specialisten.