Is bevolkingskrimp een onvoorziene omstandigheid?

Twee projectontwikkelaars vorderen schadevergoeding van de gemeente omdat een overeengekomen woningbouwproject door de gemeente wordt afgeblazen wegens bevolkingskrimp. Kwalificeert bevolkingskrimp als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW?

27 nieuwbouwwoningen

De gemeente Vorden (hierna: “de gemeente”) heeft in 2004 het plan opgevat om aan de zuidzijde van het dorp Kranenburg 27 nieuwbouwwoningen te realiseren (hierna te noemen: “het project”). De gemeente werkt samen met twee projectontwikkelaars om in het projectgebied het project tot stand te brengen.

Kwalitatieve Woonprogramma

Op 6 december 2005 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland het Kwalitatieve Woonprogramma 2005-2014 (hierna: “KWP2”) vastgesteld. Het KWP2 heeft betrekking op een periode van 10 jaar, maar moet iedere 5 jaar worden geactualiseerd. Hierin is afgesproken dat de regio Achterhoek zich in de periode 2005-2014 inzet om 10.000 woningen te realiseren. Voor de gemeente betekent dit per saldo dat er in deze periode circa 1.100 woningen zouden worden gebouwd.

Bevolkingskrimp

Medio september 2008 heeft de gemeenteraad van de gemeente een “woonvisie” vastgesteld waarin wordt gewezen op bevolkingskrimp in de regio Achterhoek. Op 20 mei 2009 heeft er vervolgens bestuurlijk overleg plaatsgevonden waarin afspraken zijn gemaakt over een nieuw vast te stellen KWP (hierna: “KWP3”) regio Achterhoek. Hierin is onder meer opgenomen dat het nieuwe behoefteonderzoek uit 2007 ertoe heeft geleid dat KWP3 met 5.900 woningen een aanzienlijke lagere behoefte laat zien dan KWP2 (10.000 woningen voor de periode 2005-2014). Verder overleg heeft er vervolgens in geresulteerd dat volgens de regionale woonvisie de gemeente in de planperiode 2010-2020 maximaal 385 nieuwbouwwoningen mag laten bouwen, peildatum 1 januari 2010.

Samenwerkingsovereenkomst met projectontwikkelaars

Na 20 mei 2009 –het moment waarop duidelijk werd dat er een aanzienlijke lagere woonbehoefte in de regio bestond- maar voor het moment waarop de Raad heeft ingestemd met KWP3 waarin aan de gemeente een maximale bouwhoeveelheid van 385 nieuwbouwwoningen is vastgesteld- sluit de gemeente in juli 2009 een samenwerkingsovereenkomst met de twee projectontwikkelaars. Relevant voor dit geschil is dat in de samenwerkingsovereenkomst een artikel over onvoorziene omstandigheden was opgenomen die als volgt luidt: “Ingeval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn op de gemeente en/of de ontwikkelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet mag/mogen verwachten, zullen de partijen trachten de inhoud van deze overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanige wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden.”

Woningbouwprogrammering

Medio augustus 2010 heeft de gemeente aan de projectontwikkelaars geschreven dat zij de beslissing om het ontwerpbestemmingsplan ten aanzien van het nieuwbouwproject ter inzage te leggen, heeft aangehouden in verband met de problematiek met de woningbouwprogrammering. Bij brief van 15 december 2010 heeft de gemeente vervolgens aan de projectontwikkelaars bericht dat de noodzakelijk geworden beleidswijzigingen als een onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken en dat het project geen doorgang zal vinden.

Wanprestatie gemeente

De projectontwikkelaars zijn hierop naar de rechter gestapt en stelden zich op het standpunt dat de gemeente wanprestatie heeft geleverd en aansprakelijk is voor de door de projectontwikkelaars geleden schade.

Onvoorziene omstandigheid

De gemeente stelde zich op het standpunt dat bevolkingskrimp voor haar een onvoorziene omstandigheid oplevert van dien aard dat de projectontwikkelaars ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mochten verwachten, zodat de gemeente de samenwerkingsovereenkomst niet ongewijzigd hoefde na te komen. De rechtbank ging met deze redenatie mee, het Hof en de Hoge Raad echter niet.

Bevolkingskrimp en artikel 6:258 BW

Het Hof stelt dat niet gebleken is dat de bevolkingskrimp in de Achterhoek en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen door de gemeente en projectontwikkelaars in de samenwerkingsovereenkomst zijn verdisconteerd. Dat wil niet zeggen dat deze omstandigheid (zonder meer) als onvoorzien in de zin van de samenwerkingsovereenkomst en artikel 6:258 BW moeten worden aangeduid.

Feiten en omstandigheden ten tijde sluiten samenwerkingsovereenkomst

Het Hof vindt het in deze zaak van belang dat de genoemde omstandigheden (de bevolkingskrimp) bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst reeds bestonden en dat deze omstandigheden bij de gemeente bekend waren althans voor haar kenbaar was. Met name het bestuurlijk overleg van 20 mei 2009 en het feit dat daaruit naar voren kwam dat uit nieuw behoefteonderzoek  bleek dat er een aanzienlijk lagere behoefte aan nieuwbouwwoningen was dan het KWP2. Voor de gemeente moet het toen duidelijk zijn geweest althans had het toen duidelijk kunnen en moeten zijn dat ook zij haar nieuwbouwplannen moest gaan bijstellen. Kortom de verdeling van het aantal te bouwen woningen over de verschillende gemeenten uit de Achterhoek is geen gevolg van een onvoorzienbare omstandigheid maar van de bevolkingskrimp die reeds bestond en bij de gemeente bekend was toen zij de samenwerkingsovereenkomst aanging.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad laat zien dat er niet gemakkelijk een beroep op onvoorzienbare omstandigheden kan worden gedaan als deze is gerelateerd aan bevolkingskrimp. In deze zaak was het overigens van belang dat de gemeente bij het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst bekend was, dan wel had moeten zijn van de bevolkingskrimp.

De uitspraak kunt u lezen op rechtspraak.nl

Als u over dit onderwerp vragen heeft, kunt u contact opnemen met een van onze specialisten op het gebied van Vastgoedrecht.