Een voorkeursrecht van koop, hoe zit dat?

Bij een voorkeursrecht van koop komen partijen overeen dat de eigenaar, als hij besluit dat hij het pand wil verkopen, het pand eerst aanbiedt aan de andere partij. Een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden laat wederom zien dat het van groot belang is duidelijke afspraken te maken over de inhoud van het voorkeursrecht. Hieronder leest u waar u op moet letten.

Verschil koopoptie en voorkeursrecht van koop

Allereerst is het van belang om het voorkeursrecht van koop te onderscheiden van de koopoptie.

Koopoptie

Bij de koopoptie is sprake van een onherroepelijk aanbod tot verkoop van de eigenaar van het pand aan de andere partij. Het is van belang dat tussen partijen duidelijke afspraken worden gemaakt over de uitoefening van de koopoptie onder andere over het moment waarop de koopoptie kan worden ingeroepen en tegen welke koopprijs. Op het moment dat de andere partij op het overeengekomen moment gebruik wenst te maken van de koopoptie dan komt tussen partijen een koopovereenkomst tot stand.

Voorkeursrecht van Koop

Bij een voorkeursrecht van koop moet de eigenaar, als hij besluit dat hij het pand wil verkopen, het pand eerst aanbieden aan de huurder of verkoper. In tegenstelling tot bij een koopoptie is bij een voorkeursrecht geen verplichting tot verkoop. De eigenaar heeft in dat geval zelf de keuze of hij tot verkoop wil overgaan. Ook bij het voorkeursrecht van koop worden tussen partijen veelal diverse afspraken gemaakt over de inhoud van het voorkeursrecht van koop.

Inhoud voorkeursrecht van koop

In een voorkeursrecht van koop wordt vaak opgenomen dat in het geval de eigenaar het perceel wenst te vervreemden hij zijn voornemen tot verkoop aan de andere partij kenbaar dient te maken. Veelal spreken partijen af dat dit per aangetekend schrijven moet gebeuren.

Verder wordt tussen partijen afgesproken binnen welke termijn de andere partij aan de eigenaar moet laten weten of hij van het voorkeursrecht van koop gebruik wenst te maken en wanneer het voorkeursrecht van koop vervalt. Hierover kan tussen partijen discussie ontstaan in het geval de afspraken niet duidelijk zijn geformuleerd.

Voorbeeld voorkeursrecht van koop

In een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is tussen twee partijen (Bruil Kombex en Bruil Arnhem) een geschil gerezen over de uitleg van een voorkeursrecht van koop. Het Gerechtshof moest beoordelen of Bruil Arnhem (eigenaar van het perceel) het overeengekomen voorkeursrecht van koop tussen partijen heeft geschonden.

In het voorkeursrecht is –voor zover hier van belang- het navolgende overeengekomen:

• In het geval Bruil-Arnhem het perceel wenst te vervreemden dan heeft Bruil-Kombex een voorkeursrecht om het eigendom te verwerven boven ieder ander;
• Bruil-Arnhem dient haar voornemen tot verkoop per aangetekend schrijven kenbaar te maken;
• Bruil Kombex dient binnen een maand na ontvangst van het aangetekend schrijven aan Bruil-Arnhem kenbaar te maken of zij het perceel op de door Bruil-Arnhem aangeboden voorwaarden eigendom wenst te verwerven.
• Bruil-Arnhem is bevoegd om het perceel op gelijke wijze aan een derde te vervreemden in het geval Bruil-Kombex niet binnen de overeengekomen termijn te kennen heeft gegeven dat zij van haar voorkeursrecht gebruik wenst te maken.
• Het voorkeursrecht herleeft indien het perceel niet binnen drie maanden, nadat Bruil-Kombex van haar voorkeursrecht geen gebruik heeft gemaakt aan een derde is vervreemd.
• Bij niet nakoming verbeurt Bruil-Arnhem een opeisbare boete ten bedrage van 250.000,- gulden.

Naleven voorkeursrecht van koop

Bruil-Arnhem heeft in februari 2014 aan Bruil-Kombex laten weten dat zij het perceel wenst te verkopen voor een bedrag van € 1.050.000,=. Op 9 april 2014 heeft Bruil-Kombex aan Bruil-Arnhem laten weten dat zij geen gebruik wenst te maken van het voorkeursrecht, vanwege de koopprijs. Vervolgens is Bruil-Arnhem gerechtigd om het perceel aan een derde aan te bieden en biedt Bruil-Arnhem het perceel te koop aan op Funda. In 2015 heeft Bruil-Arnhem de koopprijs op Funda verlaagd naar een bedrag van € 950.000,= zonder dit aan Bruil-Kombex te melden. Vervolgens heeft Bruil-Arnhem het perceel voorwaardelijk verkocht aan een andere partij voor een bedrag van € 875.000,-=.

Voorkeursrecht geschonden?

Funda en prijsverlaging

Bruil-Kombex is van mening dat Bruil-Arnhem haar voorkeursrecht heeft geschonden, omdat Bruil-Arnhem het perceel in juni 2015 niet op Funda mocht plaatsen, zonder eerst aan Bruil-Kombex een kennisgeving te doen van de voorgenomen verkoop en mocht Bruil-Arnhem al helemaal niet de vraagprijs verlagen zonder eerst Bruil-Kombex daarvan in kennis te stellen.

Het Gerechtshof deelt het standpunt van Bruil-Kombex niet. Volgens het Gerechtshof volgt uit voorkeursrecht van koop niet dat Bruil-Arnhem niet eerst met derden mag bespreken tegen welke prijs en voorwaarden die bereid zouden zijn het perceel te verwerven alvorens het perceel aan Bruil-Kombex te vervreemding aan te bieden. Het Gerechtshof komt dan ook tot het oordeel dat door de plaatsing op Funda en de latere prijsverlaging het voorkeursrecht niet is geschonden.

Aanvaardingstermijn

Verder stelt Bruil-Kombex dat het beding niet zo kan worden uitgelegd dat de daarin opgenomen termijn van een maand na de kennisgeving betekent dat partijen ook uiterlijk na die maand overeenstemming moet hebben bereikt. Volgens Bruil-Kombex ziet de termijn van een maand alleen op de kennisgeving dat zij het perceel in eigendom wenst te verwerven en is er geen concrete termijn verbonden aan het bereiken van overeenstemming over de vooraarden van de koop.

Ook hierin volgt het Gerechtshof Bruil-Kombex niet, omdat het dooronderhandelen geen zin heeft als een derde wel akkoord is met de gunstigere voorwaarden. Het standpunt van Bruil-Kombex, zo overweegt het Gerechtshof, zou alleen gevolg kunnen worden indien de strekking van het voorkeursrecht zou zijn dat Bruil-Arnhem door Bruil-Kombex gedwongen kan worden genoegen te nemen met mindere voorwaarden zoals een lagere prijs of langere leveringstermijn dan waartoe de een derde bereid is. Een dergelijke uitleg is niet gesteld en vindt ook geen steun in de tekst van het voorkeursbeding.

Maak duidelijke afspraken!

Bij het overeenkomen van een voorkeursrecht van koop of een koopoptie is het van groot belang om duidelijke afspraken te maken over de inhoud daarvan. Het voorkeursrecht van koop in het recente arrest van het Gerechtshof lijkt duidelijk te zijn, maar dat blijkt niet het geval te zijn. In het geval u een voorkeursrecht van koop of koopoptie overeen wenst te komen adviseren wij u om contact met een van onze advocaten op te nemen.