Illegale kamerverhuur of legale hospitasituatie?

De gemeente legt een last onder dwangsom op aan de eigenaresse van een woning, omdat zij haar woning – in strijd met de voorschriften – als onzelfstandige woonruimtes zou verhuren. Volgens de eigenaresse is geen sprake van illegale kamerverhuur, maar van een legale hospitasituatie. Wie heeft er gelijk?

De Afdeling geeft antwoord

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zag zich recent voor deze vraag gesteld. Het ging in die zaak om een zelfstandige woonruimte, meer specifiek om een bovenwoning die uit twee verdiepingen bestaat. De eigenaresse woont daar niet zelf, maar verhuurt de woning aan twee huurders. Deze huurders maken gezamenlijk gebruik van de eerste verdieping en verhuren de twee kamers op de tweede verdieping aan twee onderhuurders.

De gemeente legt last onder dwangsom op

De onderverhuurde kamers zijn aan te merken als onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat, doordat deze worden onderverhuurd, een deel van de zelfstandige woonruimte is ‘omgezet’ in onzelfstandige woonruimte. Voor die ‘omzetting’ is op grond van de Huisvestingswet 2014 en de plaatselijk geldende huisvestingsverordening een vergunning nodig, maar die vergunning ontbreekt. Het college van burgmeester en wethouders van de gemeente Utrecht legt daarom eind 2015 een last onder dwangsom op, waarbij de eigenaresse van de woning wordt gelast om de kamerverhuur te staken en gestaakt te houden.

De rechtbank stelt het college in het gelijk

De eigenaresse is het daar niet mee eens. Zij stelt dat er sprake is van een zogenaamde hospitasituatie – een bijzondere vorm van ‘zelfstandige woonruimte’ – omdat haar huurders de hele bovenwoning huren en daar ook zelf wonen, terwijl zij twee kamers onderverhuren. Het bezwaar van de eigenaresse wordt door het college ongegrond verklaard, en de rechtbank gaat daarin mee. Kort gezegd wordt geoordeeld dat de twee hoofdhuurders geen duurzame relatie met elkaar onderhouden en dat zij dus niet als huurders van een zelfstandige woonruimte kunnen worden aangemerkt: zij delen immers de eerste verdieping.

Raad van State: geen illegale kamerverhuur

De Afdeling oordeelt echter anders. Volgens de Afdeling is door de eigenaresse voldoende aangetoond dat haar twee huurders wél een duurzame relatie hebben. Dit onder meer doordat er foto’s en treintickets van een gezamenlijke reis naar Parijs van de huurders konden worden overgelegd en er bovendien slechts één (tweepersoons)bed op de eerste verdieping stond. Dat zij geen gezamenlijke bankrekening en geen samenlevingscontract hadden, doet daar volgens de Afdeling niet aan af. Het beroep van de eigenaresse wordt dan ook gegrond verklaard en de last onder dwangsom wordt van tafel geveegd.

Waar moet u op letten?

Het college heeft volgens de Afdeling een te beperkte uitleg gegeven aan de hospitaregeling, zoals die in de plaatselijke verordening was opgenomen, en aan het begrip ‘duurzame relatie’. Uitsluitend omdat de huurders geen samenlevingscontract, huwelijksakte of akte van geregistreerd partnerschap konden overleggen, is door het college geconcludeerd dat zij geen ‘duurzame relatie’ zouden hebben. De Afdeling acht die redenering – gelet op het bewijs dat wél door de huurders is aangedragen om aan te tonen dat zij een relatie met elkaar onderhielden – te kort door de bocht.

Deze uitspraak laat verder zien dat u er als verhuurder op bedacht moet zijn dat het niet zonder meer is toegestaan om een deel van uw woning als een of meer onzelfstandige woonruimtes te laten gebruiken. In dit geval liep het voor de verhuurder goed af, maar dat had zomaar anders kunnen aflopen.

Heeft u vragen over het bovenstaande, of heeft u bijstand nodig bij het opstellen van een huisvestingsverordening of bij het opstellen en sluiten van een huurovereenkomst, dan helpen onze advocaten van de secties Vastgoedrecht en Overheidsrecht u graag.

Lees hier de uitspraak van de Afdeling.