Blogs

Boetebeding bij bouwplicht zelfbouwkavel: onredelijk bezwarend?

18/12/14 Bekijk reacties Verwachte leestijd: 5 minuten

Gemeenten gebruiken bij de uitgifte van grond in de overeenkomst vaak een boetebeding om de nakoming van een bouwverplichting bij onder meer particulieren te stimuleren. De rechtbank Amsterdam maakt een einde aan deze vanzelfsprekendheid en trekt in een tussenuitspraak een streep door het opleggen van een boete bij het (niet tijdig) nakomen van een bouwplicht.

De casus

De gemeente Amsterdam brengt voor een nieuwbouwproject een brochure uit waarbij de mogelijkheid wordt geboden aan particulieren om op een bepaalde locatie zelf een woning te realiseren. Daarbij stelt de gemeente enkele verplichtingen, waaronder dat i) de erfpachter de woning vóór 1 maart 2009 dient op te leveren en zelf te bewonen en ii) dat de bouwaanvraag vóór 17 februari 2008 bij de gemeente moet worden ingediend. Op het moment dat de erfpachter niet aan deze verplichting voldoet, legt de gemeente een boete van € 10.000,= per maand op.

Op 23 juni 2006 heeft X de erfpachtaanbieding geaccepteerd door invulling en ondertekening van een zogenaamd bericht van acceptatie. Op 1 mei 2009 constateert de gemeente dat X de verplichtingen uit de akte niet heeft nageleefd. Per 17 juni 2009 legt de gemeente X een boete van € 10.000,= op en kondigt aan dat bij elke maand dat de bouw verder vertraagd zou zijn, X opnieuw een boete van € 10.000,= zou verbeuren. Op het verzoek van X om begrip voor de ontstane vertraging en geen nadere boetes op te leggen, laat de gemeente weten dat de boete gehandhaafd wordt.

Het geschil

De gemeente vordert veroordeling tot betaling van € 100.000,=. Zij legt daaraan ten grondslag dat X niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst om de bebouwing van de kavel voor het overeengekomen tijdstip te voltooien. De gemeente heeft boetes opgelegd over de periode december 2009 tot en met september 2010.

X verweert zich tegen deze vordering en stelt onder meer dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en dat zij deze daarom op voet van artikel 6:233 sub a BW heeft vernietigd.

Onredelijk bezwarend beding?

De vraag of het boetebeding onredelijk bezwarend is, moet volgens de rechtbank worden beantwoord aan de hand van de open norm van artikel 6:233 BW en aan de hand van de daartoe door in de Europese rechtspraak ontwikkelde criteria.

In artikel 6:233 BW is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien dit, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbare belangen en de overige omstandigheden van het geval, voor de wederpartij onredelijk bezwarend is. Het onder de Europese richtlijn geldende criterium is of sprake is van een oneerlijk beding. Daarvan is sprake wanneer het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

Overwegingen rechtbank

De rechtbank volgt X in haar betoog dat de onderhavige boete van € 10.000,= per maand (ofwel € 320,= per dag) haar ernstig benadeelt, terwijl, tegelijkertijd, het belang van de gemeente bij de handhaving van de verplichting tot tijdige bebouwing van een dergelijke hogere boete niet rechtvaardigt. Deze onevenredigheid tussen de betrokken belangen maakt het boetebeding onredelijk bezwarend.

Het verweer van de gemeente, dat zij zich ten opzichte van de koper reeds coulant heeft opgesteld, is niet gehonoreerd. Het gaat er volgens de rechtbank steeds om of het beding als zodanig onredelijk bezwarend, althans oneerlijk, is.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank Amsterdam is “slechts” een tussenuitspraak. Uit deze uitspraak volgt evenwel dat de boete in een redelijke verhouding moet staan tot enerzijds de belangen ter bescherming waarvan ze is opgelegd en anderzijds tot de belangen die daardoor worden getroffen. De gemeente Amsterdam moet zich hierover nu uitlaten. De rechtbank zal zich nog over de rechtmatigheid van het boetebeding moeten uitspreken.

Overigens staat deze vernietiging alleen open voor particulieren en “kleine” ondernemers in de zin van de wet. Grote B.V.’s en N.V.’s kunnen daar geen beroep op doen.

Op basis van deze uitspraak wordt geadviseerd om zorgvuldig om te gaan met het opleggen van een boetebeding. Gemeenten dienen steeds per geval vast te stellen en te zorgen dat het boetebeding steeds in een redelijke verhouding staat tot de belangen van de kopers. De omstandigheden van het geval zullen steeds verschillend zijn en het is daarom niet verstandig om in alle gevallen steeds dezelfde boete vast te stellen.

Bent u geïnteresseerd in de volledige uitspraak, klik dan hier

Mocht u meer informatie willen ontvangen over bovenstaande uitspraak dan kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Plaats zelf een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Terug naar alle blogs