Erfdienstbaarheid
Wat is erfdienstbaarheid?
Een onroerende zaak wordt bezwaard, het dienende erf, met een erfdienstbaarheid voor een andere onroerende zaak, het heersende erf. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht en is een last die rust op het dienende erf. Bekende voorbeelden zijn een recht van overpad, erfdienstbaarheid van weg, een erfdienstbaarheid tot het hebben van uitzicht en een erfdienstbaarheid voor het hebben van bomen nabij de erfgrens.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd door een overeenkomst die wordt opgenomen in een notariële akte. Die akte moet vervolgens worden ingeschreven in het openbaar register om de vestiging te voltooien. Het Kadaster houdt dit openbaar register bij. Een erfdienstbaarheid blijft na verkoop op de onroerende zaak rusten.
Verkrijgende verjaring
Een erfdienstbaarheid kan naast vestiging ook door verjaring ontstaan. Iemand die een erfdienstbaarheid bezit, te goeder trouw, verkrijgt de erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring na een onafgebroken periode van 10 jaar. Daarvoor geldt dat sprake moet zijn van bezit, en van goede trouw. Goede trouw ontbreekt als de bezitter door raadpleging van het openbaar register bij het Kadaster kan weten dat de erfdienstbaarheid aan een ander toebehoort.
Bevrijdende verjaring
Een andere vorm van verjaring is bevrijdende verjaring. Volgens het oude Burgerlijk Wetboek kon alleen een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door verjaring worden verkregen. Een recht van overpad is niet voortdurend. Daarvoor is steeds feitelijk handelen vereist om daarvan gebruik te maken. Sinds 1 januari 1992 geldt dat ook al als de bezitter niet te goeder trouw is, een erfdienstbaarheid worden verkregen na een onafgebroken periode van 20 jaar.
Aanvang verjaringstermijn
De vraag wanneer de verjaringstermijn gaat lopen, hangt af van de feitelijke omstandigheden.
Wijze van uitoefening
De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening, wordt bepaald door de notariële akte van vestiging. Staat hierover niets in de akte? Dan bepaalt de plaatselijke gewoonte hoe de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend. De eigenaar van het dienende erf kan daarnaast een ander deel van zijn erf aanwijzen waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend, als dat ook mogelijk is.
Wijziging erfdienstbaarheid
De eigenaar van het heersende of dienende erf kan de rechter vragen om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Van belang is dat in die procedure alle eigenaren van de betreffende percelen worden betrokken.
Opheffen erfdienstbaarheid
De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op verzoek van de eigenaar van het dienende erf, als de eigenaar van het heersend erf bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid geen redelijk belang meer heeft, en dat belang waarschijnlijk niet zal terugkeren.
Afstand doen van het recht van erfdienstbaarheid
Partijen kunnen ook gezamenlijk bij notariële akte afstand doen van het recht van erfdienstbaarheid. Ook die akte zal worden ingeschreven in de openbare registers.
Advocaat Vastgoed
Heeft u te maken met erfdienstbaarheid en wilt u advies? Neem dan contact op met onze vastgoed advocaten. Zij weten of een erfdienstbaarheid is gevestigd en of door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, en wat u kunt doen als hierover een geschil ontstaat.