Verplicht voor juristen: de gevolgen van het “Tenzij-arrest” bij ontbinding voor de praktijk

De Hoge Raad heeft een arrest gewezen in een huurgeschil tussen Woningstichting Eigen Haard en een huurder die zonder toestemming onderverhuurde. Dit arrest over ontbinding reikt veel verder dan alleen het huurrecht. Het is een standaardarrest, waar elke jurist van op de hoogte moet zijn.

Verboden onderverhuur

Een huurder verhuurt zonder toestemming van Eigen Haard onder. Eigen Haard wil daarom de huurovereenkomst beëindigen door ontbinding. De rechter heeft zich gebogen over de vraag hoe in dit soort gevallen, dus in brede zin, zou moeten worden geoordeeld.

Ontbinding

In artikel 6:265 lid 1 BW staat dat iedere tekortkoming, hoe klein ook, de ontbinding rechtvaardigt. Maar in lid 1 staat tegelijkertijd dat de ontbinding kan worden afgewezen als de ontbinding, gezien het geringe belang van de tekortkoming, niet gerechtvaardigd is. In die zin lijkt dit tegenstrijdig te zijn.

Hoofdregel en uitzondering

Is dit de hoofdregel, en ook de uitzondering? Of moet heel anders tegen dit artikel worden aangekeken? Dan zou er min of meer een open debat zijn in voorkomende gevallen over enerzijds contractschending en anderzijds bijvoorbeeld de omstandigheden waaronder de betreffende schending van het contract is begaan. Of blijft de Hoge Raad bij de heersende leer, die zich in de rechtspraktijk vertaalt tot hoofd- en bijregel, waardoor de positie van de huurder een stuk zwakker is?

Ontbinding overeenkomst

De uitspraak is bekend als het “Tenzij-arrest”, en blijkt, nu er een jaar is verstreken, zowel theoretisch als voor de rechtspraktijk, van belang te zijn.

Schuldeiser en schuldenaar

Het Tenzij-arrest is een bevestiging van de heersende leer, maar het arrest kan als een herijking van het ontbindingsrecht, en wel in zijn geheel, dus ook buiten huurzaken om, worden gezien.

Tekortkoming van voldoende gewicht

Er is een nieuwe uitleg aan artikel 6:265 BW gegeven, die er op neerkomt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

Daarmee bevestigt de Hoge Raad aan de ene kant dat iedere tekortkoming de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Aan de andere kant geeft de Hoge Raad de schuldenaar volop de ruimte om aan de hand van alle omstandigheden van het geval aan te tonen dat de gestelde tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De Hoge Raad geeft de lagere rechters bovendien mee het verweer van de schuldenaar welwillend te interpreteren, door daarin ook impliciet een beroep op de tenzij-bepaling te lezen en bij verstek in huurzaken desnoods ambtshalve te beoordelen. Dit laatste is volkomen nieuw.

Wanprestatie

Het arrest is niet zonder effect geweest in lagere rechtspraak. In de literatuur wordt gesignaleerd dat dit arrest een nieuwe sturing lijkt te hebben gegeven aan de ontbindingspraktijk.

Tekortkomingen

De rechters hebben door het Tenzij-arrest meer armslag en ruimte genomen om aan de hand van de omstandigheden van het geval een afweging te maken of de tekortkomingen van de huurder in het specifieke geval de ontbinding wel rechtvaardigen. Dat lijkt al voor verschuivingen in de rechtspraak ten aanzien van bepaalde typen zaken aanleiding te hebben geven.

Gevolgen arrest

De rechters lijken voor kleinere tekortkomingen, zoals beperkte huurachterstanden en verboden onderhuur, iets milder te zijn geworden. Echter, bij grotere tekortkomingen zoals hennepteelt, geweld en andere vormen van overlast, lijkt er geen verschuiving in de rechtspraak ten gunste van de huurders te zijn. In alle gevallen hebben rechtbanken en gerechtshoven volgens de onderzoekers echter wel laten zien de belangen van de huurders intensiever te toetsen en hun beslissingen uitvoeriger te motiveren.

Omstandigheden van het geval

Zoals gezegd kan deze uitspraak breder worden getrokken dan alleen het huurrecht. In alle zaken waarin u te maken heeft met een ontbindingsvordering weet u nu dat de rechters meer kijken naar de omstandigheden van het geval waaronder tekort is geschoten, daar waar het voorheen de praktijk was dat de tekortschietende partij bij voorbaat al “achterstond”. Met andere woorden: partijen zijn nu meer in balans; er vindt meer een open debat plaats.

Bron: Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard/K.).

Heeft u vragen over ontbinding of over huur, neem dan contact met ons op.