Vastgoedrecht: recent arrest Europees Hof geeft verduidelijking over staatssteunregels bij grondtransacties (07-04-2011)

De onderlinge concurrentie tussen ondernemingen kan verstoord worden als een overheidsdienst een ongerechtvaardigd voordeel aan één onderneming geeft. Het geven van staatssteun is in beginsel verboden.
 
Staatssteun kan ook bestaan als tegen te lage prijzen of tegen gunstige voorwaarden grond¬transacties worden gedaan waarbij de overheid betrokken is.
Al in 1997 heeft de Europese Commissie een mededeling uitgevaardigd over staatssteun bij grondtransacties. Vooral de waardebepaling van gronden en de manier van verkoop worden in die mededeling uitgewerkt.

In december 2010 heeft het EU-Hof deze mededeling verduidelijkt in het arrest Seydaland.
Vanaf de eenwording van Duitsland was een overheidsorgaan belast met de uitvoering van speciale Duitse wetgeving. Via die wetgeving werd een Europese staatssteunvrijstelling uitgevoerd.
Op het moment dat Seydaland grond kocht van de overheid, ontstond er een discussie over de waarde van de grond en de koopprijsberekening. De overheid verweerde zich ondermeer met de stelling dat zij, bij een andere grondwaardeberekening, staatssteunregels zou overtreden. Aan het EU-Hof werd de vraag gesteld of de Duitse regeling voor de waardebepaling van gronden in strijd was met de regels rond staatssteun.

Volgens de mededeling van de Europese Commissie zijn er twee manieren om de marktprijs vast te stellen. Er kan gebruik gemaakt worden van een openbare biedprocedure (lees: veiling). De prijs die bij een dergelijke veiling als hoogste uit de bus komt, wordt geacht een reële marktprijs te zijn. De mededeling van de Europese Commissie kent als alternatief een verkoop met voorafgaande taxatie. Op de dan getaxeerde waarde mag maar een kleine korting gegeven worden: blijft de overheid binnen de bandbreedte die de mede¬deling geeft, dan geldt de transactie in beginsel als staatssteunveilig.

Iedereen ging er eigenlijk van uit dat deze twee methodes uit de mededeling de enige mogelijkheden waren om veilig te zijn, waar het staatssteun betreft. In dit arrest beslist het EU-Hof dat “het niet uitgesloten is dat ook andere methoden tot ditzelfde resultaat kunnen leiden”.
Het voert te ver om andere mogelijke methoden hier te bespreken en het EU-Hof geeft ook geen concrete voorbeelden. Het is echter goed te beseffen dat het “hoogste bod” en “verkoop na taxatie” niet de enige mogelijkheden zijn om “staatssteunproof” grond te (ver-)kopen van/door de overheid.

Waakzaamheid blijft wel geboden, omdat concurrerende grondkopers (of potentiële grond¬kopers) eenvoudig een klacht bij de Europese Commissie kunnen indienen. Bovendien kan bij strijd met het Europees recht in kort geding gevraagd worden het project stil te leggen danwel de overheid te gebieden voorlopig medewerking aan de transactie niet te verlenen.

Bas de Regt
b.deregt@schenkeveldadvocaten.nl