Vastgoedrecht: Mag een gemeente voorwaarden opleggen met betrekking tot bouwtechnische kwaliteit (29-09-2011)

Op 17 juni 2011 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan waarin wordt aangegeven in hoeverre een gemeente in overeenkomsten bouwtechnische eisen mag stellen.

De bouwtechnische eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen, zijn neergelegd in het Bouwbesluit. Op 1 januari 2012 zal er naar verwachting een nieuw Bouwbesluit in werking treden.

In de uitspraak van 17 juni 2011 kwam de vraag aan de orde of een gemeente (bij het uitgeven van bouwgrond) aan een projectontwikkelaar of een bouwer eisen mag stellen met betrekking tot de bouwtechnische kwaliteit.

Het antwoord daarop lijkt eenvoudig. In artikel 122 van de Woningwet is een verbod opgenomen om in contracten te regelen waarin al is voorzien door middel van het Bouwbesluit. Met andere woorden: alle onderwerpen die het Bouwbesluit bevat (veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu) zouden in principe niet meer in overeenkomsten mogen voorkomen. In principe, want de Hoge Raad heeft wel ruimte opengelaten in de uitspraak van 17 juni 2011.

De gemeente Breda had in die zaak grond verkocht aan een projectontwikkelaar om 60 woningen op te bouwen. In de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst was opgenomen dat met de kopers een contract naar het model van het GIW (of een gelijkwaardig instituut) moest worden gesloten. Daar werd naar zeggen van de gemeente nimmer van afgeweken. Op het niet nakomen van de verplichting was een boete gesteld. Uiteindelijk werd bij de verkoop van de woningen aan de kopers geen gebruik gemaakt van een dergelijk model. De woningen werden dus niet onder GIW-garantie gebouwd; daar was het de gemeente Breda waarschijnlijk met name om te doen. De gemeente spande een procedure tegen de ontwikkelaar aan.

De Hoge Raad vindt het beding dat er gebruik moest worden gemaakt van GIW-overeenkomsten, nietig. Het wordt dus voor niet geschreven gehouden. In de GIW-overeenkomsten komen namelijk eisen voor, die ook in het Bouwbesluit voorkomen. Gelet op artikel 122 van de Woningwet mag de gemeente over die onderwerpen geen eisen meer stellen.

Is er dan helemaal geen ruimte meer om aanvullende eisen te stellen die verder gaan dan het Bouwbesluit?
Die ruimte is er wel. Het is dan vereist dat er tussen de gemeente en de projectontwikkelaar/bouwer sprake is van vrijheid en gelijkwaardigheid. Als dat het geval is, mogen er eisen overeengekomen worden die ‘strenger’ zijn dan het Bouwbesluit. Bij uitgifte van gronden zal dat niet snel het geval zijn. Bij een meer gebiedsgerichte ontwikkeling en samenwerking waarbij ook andere elementen een rol spelen (denk aan het zelf inleveren van grond door de ontwikkelaar) zal eerder van zo’n relatie sprake zijn. De wetgever heeft aangegeven dat in dat soort gevallen er wel ruimte is om af te wijken van de eisen van het Bouwbesluit; uiteindelijk blijven die eisen uiteraard het minimum. Belangrijk zal ook zijn dat er geen boete wordt gesteld op het niet nakomen van de verplichtingen; dat impliceert onmiddellijk minder vrijheid.

Een paar zaken tot slot: er kan door een gemeente aan de Minister ook ontheffing van de verplichting van artikel 122 Woningwet worden gevraagd, om langs die weg aanvullende eisen op te leggen. Dan moet wel aan een aantal (strenge) voorwaarden worden voldaan, neergelegd in een circulaire. Dit volgt uit artikel 7a van de Woningwet.

Het opleggen van een ‘insolventiewaarborg’ mag wel zonder meer, dat is geen onderwerp dat door het Bouwbesluit bestreken wordt. Als het een gemeente daar om te doen is, zal zij dat via een andere weg wel mogen opleggen.

Artikel 122 Woningwet ziet alleen op overeenkomsten tussen gemeenten en private partijen. Private partijen onderling zijn zonder meer gerechtigd om aanvullende eisen aan elkaar op te leggen.

De uitspraak van de Hoge Raad lijkt onmiddellijke werking te hebben en heeft dus ook effect op bestaande overeenkomsten waarin deze afspraken zijn neergelegd.

Jelle Groen
j.groen@schenkeveldadvocaten.nl