Vastgoedrecht: Beeindiging van de aannemingsovereenkomst (07-04-2011)

Wat zijn de mogelijkheden als de aannemer of de opdrachtgever de aannemings­overeenkomst niet wil voltooien.

Het komt veelvuldig voor dat de aannemer of de opdrachtgever voortijdig afscheid wenst te nemen van de andere partij. Hieraan kunnen vele oorzaken ten grondslag liggen, zoals een verstoorde relatie, het niet deugdelijk uitvoeren van de overeenkomst of het niet betalen van de facturen. Op het moment dat één van de partijen besluit dat de overeenkomst niet moet worden voltooid, heeft hij verschillende mogelijkheden om van de overeenkomst af te komen. Hij kan kiezen voor de algehele of gedeeltelijke opzegging, beëindiging in onvoltooide staat of algehele of gedeeltelijke ontbinding. De verschillende wijzen van beëindiging hebben uiteenlopende juridische consequenties. Dit is van belang omdat uit de gekozen wijzen van beëindiging volgt welke kosten voor vergoeding c.q. schadevergoeding in aanmerking komen.

Artikel 7:764 BW bepaalt dat de opdrachtgever te allen tijde bevoegd is de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Dit artikel is van regelend recht zodat er in de algemene voorwaarden van kan worden afgeweken. Van deze mogelijkheid wordt veelvuldig gebruik gemaakt bijvoorbeeld door middel van de UAV of de AVA.

Op grond van de UAV heeft de aannemer in vier gevallen de mogelijkheid om het werk in onvoltooide staat te beëindigen. Indien de schorsing door de opdrachtgever van het gehele werk meer dan zes maanden duurt, indien er een ononderbroken vertraging optreedt van meer dan twee maanden door omstandigheden die voor rekening van de opdrachtgever komen, bij uitblijven van betaling na aanmaning en indien er door de opdrachtgever geen genoegzame zekerheid wordt gesteld. De AVA biedt de aannemers slechts één mogelijkheid om het werk in onvoltooide staat te beëindigen, namelijk indien de schorsing van het werk door de opdrachtgever langer duurt dan een maand. Opzegging kan het gehele of een gedeelte van het opgedragen werk betreffen. Bij beëindiging in onvoltooide staat betreft het altijd het gehele werk.

Opzegging en beëindiging in onvoltooide staat strekken ertoe de overeenkomst voor de toekomst te beëindigen en resulteren in beëindiging van de overeenkomst op het tijdstip waartegen is opgezegd/beëindigd. Hieruit volgt geen verplichting tot ongedaanmaking. Wel komen nog niet nagekomen verplichtingen te vervallen en is het vorderen van nakoming daarvan niet meer mogelijk. Uit de opzegging/ beëindiging in onvoltooide staat resulteert een financiële afwikkeling. De opzeggings­vergoeding betreft een schadeloosstelling en geen schadevergoeding. De opzeggings­vergoeding moet worden berekend door de aanspraken van de aannemer te salderen met de bespaarde kosten van het werk plus additionele vergoeding. De afrekeningsmethodiek bij opzegging/beëindiging in onvoltooide staat laat weinig ruimte om met vergoeding van aanvullende schade aan de zijde van de opdrachtgever rekening te houden.

In plaats van opzegging/beëindiging in onvoltooide staat hebben partijen ook de keuze om de overeenkomst te ontbinden. De overeenkomst kan geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. Voor ontbinding van een overeenkomst van aanneming is van belang of er reeds een oplevering heeft plaatsgevonden.

Voor oplevering is het slechts mogelijk in rechte ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Ontbinding verplicht tot ongedaanmaking van de verrichte prestaties. Door ontbinding zullen garantie- en aansprakelijkheidsbepalingen komen te vervallen. Wil men bepaalde verbintenissen in stand houden dan is het beter om gedeeltelijk te ontbinden. Ten aanzien van de verbintenissen die door de ontbinding worden getroffen kan in het geval van een toerekenbare tekortkoming enkel aanvullende schadevergoeding worden gevorderd. Indien er al werkzaamheden zijn uitgevoerd, kan hier geen sprake zijn van ongedaanmaking zodat daarvoor een waardevergoeding aan de orde is. De opdrachtgever kan in reconventie herstelkosten vorderen van de aanwezige gebreken. Bij gedeeltelijke ontbinding wordt de waarde van de niet geleverde prestatie bepaald. Ook bij gedeeltelijke ontbinding kan  bij een toerekenbare tekortkoming aanvullende schadevergoeding worden gevorderd.

De gekozen wijze van beëindiging van de overeenkomst kan aldus tot heel verschillende uitkomsten leiden. Hierbij is vooral van belang om te bepalen welke overeenkomsten in stand moeten blijven. Een verkeerde keuze kan voor zaken als garantie grote gevolgen hebben.

Johan Ursem
j.ursem@schenkeveldadvocaten.nl